2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第八章第二節(jié)

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第八章 房地產(chǎn)中介服務管理制度與政策

第二節(jié) 房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理

依據(jù)《行政許可法》，國務院下發(fā)了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作。2005年10月，原建設部根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，發(fā)布了《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》(原建設部令第142號)，自2005年12月1日起施行。

房地產(chǎn)估價行業(yè)是目前我國估價領(lǐng)域唯一對機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實行行政許可的行業(yè)。

【例題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準是一項行政許可項目。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是行政許可的基本內(nèi)容。依據(jù)《行政許可法》國務院下發(fā)了《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)，將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準列為確需保留的500項行政許可項目之一，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作。參見教材P153。

一、行政許可的基本內(nèi)容(考點、掌握)

(一)行政許可的概念

行政許可是指行政機構(gòu)根據(jù)公民、法人或其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其從事特定活動的行為。行政許可具有強制力、公定力和確定力。

(二)設定行政許可的要求

《行政許可法》規(guī)定：法律可設定行政許可;尚未制定法律的，行政法規(guī)可以設定行政許可;必要時，國務院可以采取發(fā)布決定方式設定行政許可;符合設定行政許可事項，尚未制定法律、行政法規(guī)的，地方性法規(guī)可以設定行政許可;尚未制定法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)的，因行政管理的需要，確需立即實施行政許可的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)章可以設定臨時性的行政許可。

臨時性的行政許可實施滿一年需要繼續(xù)實施的，應當提請本級人民代表大會及其常務委員會制定地方性法規(guī)。地方性法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)章，不得設定應當由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或者其他組織的資格、資質(zhì)的行政許可;不得設定企業(yè)或者其他組織的設立登記及其前置性行政許可。其設定的行政許可，不得限制其他地區(qū)的個人或者企業(yè)到本地區(qū)從事生產(chǎn)經(jīng)營和提供服務，不得限制其他地區(qū)的商品進入本地區(qū)市場。個人和組織發(fā)現(xiàn)違法從事行政許可事項的活動，有權(quán)向行政機關(guān)舉報，行政機關(guān)應當及時核實、處理。

二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的概念及組織形式(考點、掌握)

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的概念

房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)組織形式

房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，主要由房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設立，組織形式有：

①合伙制。由2名以上(含2名)專職注冊房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起設立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定，以各自的財產(chǎn)承擔法律責任，對機構(gòu)的債務承擔無限連帶責任。

②有限責任制。由3名以上(含3名)專職注冊房地產(chǎn)估價師共同出資發(fā)起設立。出資人以其出資額為限承擔法律責任，房地產(chǎn)估價機構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務承擔責任。

【2011年真題】有限責任制的房地產(chǎn)估價機構(gòu)以其部分財產(chǎn)對其債務承擔責任。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的概念及組織形式。有限責任制的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，出資人以其出資額為限承擔法律責任，房地產(chǎn)估價機構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務承擔責任，不是部分財產(chǎn)。參見教材P154。

三、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級(考點、掌握)

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)分級

房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設立房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設1年的暫定期。

【例題】新設立房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級應當核定為(　)。

A.一級資質(zhì)　　　B.二級資質(zhì)

C.三級資質(zhì)　　　D.臨時資格資質(zhì)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。原建設部令第142號《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十一條規(guī)定：新設立房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級應當核定為三級資質(zhì)，設1年的暫定期。參見教材P154。

【2011年真題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三、四級。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設立房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級核定為三級資質(zhì)，設一年的暫定期。參見教材P154。

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級標準

1.各資質(zhì)等級通用標準

(1)機構(gòu)名稱要求：有房地產(chǎn)估價或者房地產(chǎn)評估字樣;

(2)法定代表人或執(zhí)行合伙人要求：是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(3)專職注冊房地產(chǎn)估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

(4)經(jīng)營場所要求：有固定的經(jīng)營服務場所;

(5)制度要求：估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全;

(6)估價報告質(zhì)量要求：隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求;

【2013年真題】房地產(chǎn)估價有限責任公司中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份合計應不低于(　)。

A.50%　　　B.60%

C.70%　　　D.80%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額合計不低于60% 。參見教材P154。

(7)行為要求：在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)無禁止的行為。禁止行為包括：涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書;超越資質(zhì)等級業(yè)務范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務;以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準;出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;擅自設立分支機構(gòu);未經(jīng)委托人書面同意，擅自轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務;法律、法規(guī)禁止的其他行為。

2.各資質(zhì)等級相應標準

一級二級三級

時間要求從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)二級資質(zhì)3年以上取得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上無要求

注冊資本與出資額要求有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上

注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

業(yè)績要求在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上

一級資質(zhì)：

(1)時間要求：從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)3年以上;

(2)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(4)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(5)業(yè)績要求：在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬m2以上或者土地面積25萬m2以上。

【例題】一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)須有(　)名以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師。

A.3　　　B.5

C.8　　　D.15

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)須有15名以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師。參見教材P155。

二級資質(zhì)：

(1)時間要求：取得三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上;

(2)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(4)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(5)業(yè)績要求：在申請核定資質(zhì)等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬m2以上或者土地面積15萬m2以上。

【例題】按照規(guī)定，二級房地產(chǎn)估價有限責任公司的注冊資本應在人民幣(　)萬元以上。

A.30　　B.50　　C.100　　D.200

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。二級房地產(chǎn)估價有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上。參見教材P155。

【2012年真題】三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請晉升二級資質(zhì)，應從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)(　)年以上。

A.2　　　　　B.3

C.4　　　　　D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級。申請二級資質(zhì)，要求取得三級資質(zhì)后從事估價活動連續(xù)4年以上。參見教材P155。

三級資質(zhì)：

(1)注冊資本金與出資額要求：有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上;

(2)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求：有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(3)股東或合伙人要求：有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(4)業(yè)績要求：在暫定期內(nèi)完成估價標的物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上。

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四、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理(考點、掌握)

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準應當提交的材料

申請核定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級，申請人應當如實向資質(zhì)許可機關(guān)提交下列材料，并對其提交的申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。

(1)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表(一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章);

(2)房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復印件、副本原件;

(3)營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件(加蓋申報機構(gòu)公章);

(4)出資證明復印件(加蓋申報機構(gòu)公章);

(5)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構(gòu)公章);

(6)專職注冊房地產(chǎn)估價師證明;

(7)固定經(jīng)營服務場所的證明;

(8)經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復印件(加蓋申報機構(gòu)公章)及有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件、申報機構(gòu)信用檔案信息;

(9)隨機抽查的在申請核定資質(zhì)等級之日前3年內(nèi)申報機構(gòu)所完成的1份房地產(chǎn)估價報告復印件(一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章)。

新設立的中介服務機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，應當提供上列第(1)、第(3)至第(8)項材料。

(二)房地產(chǎn)伯價機構(gòu)資質(zhì)核準程序

1.資質(zhì)核準

根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理工作的通知》(建房[2013]151號)，住房城鄉(xiāng)建設部負責指導和監(jiān)督房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作，制定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級條件，指導全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺建設，制定房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書式樣。

整合房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準、房地產(chǎn)估價師注冊、房地產(chǎn)估價信用檔案等信息系統(tǒng)，建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺，實現(xiàn)資質(zhì)核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關(guān)聯(lián)共享。全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺建設的具體工作和房地產(chǎn)估價報告評審標準的制定，由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會承擔。

房地產(chǎn)估價報告應當從全國房地產(chǎn)估價信用檔案的估價報告名錄中隨機選取;房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)績認定，應當以全國房地產(chǎn)估價信用檔案記載的業(yè)績?yōu)闇省Ｆ渲校阂患壏康禺a(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準，應當從全國房地產(chǎn)估價報告評審老師庫中抽取老師對估價報告進行評審。自2013年10月16日起，住房城鄉(xiāng)建設部不再受理一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)行政審批事項。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準工作由省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(房地產(chǎn))管理部門負責。

申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，申請人向機構(gòu)工商注冊所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法確定。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在做出資質(zhì)許可決定之日起10日內(nèi)，將準予資質(zhì)許可的決定報住房城鄉(xiāng)建設部備案。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可機關(guān)、初審機關(guān)要根據(jù)信用檔案公示的內(nèi)容對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)申報材料進行審核。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)初審機關(guān)在提出初審意見前，要將申請機構(gòu)名稱、法定代表人、專職注冊房地產(chǎn)估價師等信息在初審機關(guān)信息網(wǎng)及許可機關(guān)信息網(wǎng)上公示10天，認真聽取社會、業(yè)內(nèi)意見。對反映的問題，經(jīng)認真調(diào)查核實后，方可出具初審意見。許可機關(guān)受理申請后，要將申請機構(gòu)名單及時在許可機關(guān)網(wǎng)上公布，依法組織老師評審，接受社會監(jiān)督。

3.資質(zhì)證書及有效期

房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制定，正、副本具有同等法律效力。房地產(chǎn)估價機構(gòu)遺失資質(zhì)證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。新設立中介服務機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級設1年的暫定期。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的工商登記注銷后，其資質(zhì)證書失效。

4.資質(zhì)核準延續(xù)程序

資質(zhì)有效期屆滿，房地產(chǎn)估價機構(gòu)繼續(xù)從事房地產(chǎn)估價活動的，應當在資質(zhì)有效期屆滿30日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。資質(zhì)許可機關(guān)應當根據(jù)申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年。

申請延續(xù)原資質(zhì)未獲核準的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，自不予延續(xù)許可決定做出之日起至資質(zhì)有效期屆滿前，申請核準相應資質(zhì)等級;逾期不申請核準相應資質(zhì)等級的，再次申請時，按新設立的機構(gòu)對待。未申請資質(zhì)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，不再具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)估價活動;重新申請核準資質(zhì)的，按新設立的機構(gòu)對待。

在資質(zhì)有效期內(nèi)遵守有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)標準和職業(yè)道德的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，經(jīng)原資質(zhì)許可機關(guān)同意，不再審查，有效期延續(xù)3年。

5.資質(zhì)核準內(nèi)容變更

房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發(fā)生變更的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到資質(zhì)許可機關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)，并申請辦理本機構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格單位名稱變更手續(xù)。

6.資質(zhì)撤回、注銷

房地產(chǎn)估價機構(gòu)取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后，不再符合相應資質(zhì)條件的，資質(zhì)許可機關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者依據(jù)職權(quán)，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質(zhì)。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，資質(zhì)許可機關(guān)依法撤銷其資質(zhì)。同時，有下列情形之一的，資質(zhì)許可機關(guān)依法注銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)：

(1)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)有效期屆滿未延續(xù)的;

(2)房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法終止的;

(3)房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)被撤銷、撤回，或者房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書依法被吊銷的;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的應當注銷房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的其他情形。

【例題】申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起(　)日內(nèi)作出決定。

A.5　　B.7　　C.20　　D.30

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)管理?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第十二條規(guī)定：申請核定一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內(nèi)作出決定。參見教材P280。

五、房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管(考點、掌握)

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務范圍

房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。

房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收補償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。

各資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)范圍：一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。

【例題】三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。參見教材P158。

【2011真題】下列房地產(chǎn)估價業(yè)務中，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事的業(yè)務有(　)。

A.司法鑒定　　　B.公司上市

C.房屋征收　　　D.企業(yè)清算

E.在建工程抵押

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類估價業(yè)務;二級資質(zhì)的不可以從事公司上市、企業(yè)清算兩類業(yè)務;三級資質(zhì)的不可以從事公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定三類業(yè)務;暫定期內(nèi)三級資質(zhì)不可以從事公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押五類業(yè)務。參見教材P158。

【2012真題】二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)可以從事各類業(yè)務，二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務，三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務;暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)評估業(yè)務。參見教材P158。

【2012真題】2012年6月1日，某市政府根據(jù)城市規(guī)劃進行舊城改造，決定征收城區(qū)內(nèi)某處國有土地上15萬㎡的房屋，其中有3萬㎡的房屋未登記，包括1.20萬㎡的違法建筑。依法選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責房屋征收評估工作。

甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可以為(　)。

A.一級　　　B.二級

C.三級　　　D.暫定三級

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)可以從事各類業(yè)務，二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務，三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務;暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)評估業(yè)務。暫定三級不可以從事拆遷評估。參見教材P158。

【2013真題】三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事(　)等評估。

A.企業(yè)清算

B.房地產(chǎn)課稅

C.房地產(chǎn)抵押

D.房地產(chǎn)司法鑒定

E.房屋征收補償

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。參見教材P158。

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)分支機構(gòu)監(jiān)管

一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設立分支機構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立分支機構(gòu)。各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立類似分支機構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡點(站)”等機構(gòu)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)應當符合下列條件：

(1)名稱采用“房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱+分支機構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;

(2)分支機構(gòu)負責人應當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(3)在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師;

(4)有固定的經(jīng)營服務場所;

(5)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內(nèi)部管理制度健全。

【例題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)的條件包括(　)等。

A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B.分支機構(gòu)負責人應當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師

C.在分支機構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

D.有固定的經(jīng)營服務場所

E.估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內(nèi)部管理制度健全

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設立分支機構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立分支機構(gòu)。分支機構(gòu)負責人應當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師。參見教材P158。

【2012年真題】設立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應具有(　)房地產(chǎn)估價資質(zhì)。

A.一級　　　　　B.二級

C.二級以上　　　D.三級

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。只有一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設立分支機構(gòu)。參見教材P158。

【2013年真題】只有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設立分支機構(gòu)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設立分支機構(gòu)。二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得設立分支機構(gòu)。參見教材P158。

【2014年真題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)，在分支機構(gòu)所在地應有2名以上注冊房地產(chǎn)估價師。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。房地產(chǎn)估價機構(gòu)設立分支機構(gòu)，在分支機構(gòu)所在地應有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。參見教材P158。

注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。設立分支機構(gòu)，應當自領(lǐng)取分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，提交分支機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照復印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書正本復印件、分支機構(gòu)及設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責人的身份證明、擬在分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件，到分支機構(gòu)工商注冊所在地的省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在接受備案后10日內(nèi)，告知分支機構(gòu)工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，并報國務院建設行政主管部門留案。分支機構(gòu)變更名稱、負責人、住所等事項或房地產(chǎn)估價機構(gòu)撤銷分支機構(gòu)，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內(nèi)，報原備案機關(guān)備案。

【例題】在核準房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)包括下設分支機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。注冊于分支機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師，不計入設立分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)。參見教材P159。

相關(guān)推薦：2019年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第八章講義匯總

(三)房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并、分設

房地產(chǎn)估價機構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級，但應當符合相應的資質(zhì)等級條件。房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，只能由分立后的一方房地產(chǎn)估價機構(gòu)承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，但應當符合原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級條件。承繼原房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的一方由各方協(xié)商確定，其他各方按照新設立的中介服務機構(gòu)申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。

【2012年真題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，分立后的各方都可以保持原房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。房地產(chǎn)估價機構(gòu)分立的，只能由分立后的一方承繼原來的資質(zhì)，但應符合原資質(zhì)的條件，其他各方按照新設立的機構(gòu)申請資質(zhì)。參見教材P159。

(四)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務監(jiān)管

1.業(yè)務承攬

房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關(guān)系的，應當回避。房地產(chǎn)估價業(yè)務由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。分支機構(gòu)應當以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務。

承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務時，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當與委托人簽訂書面估價委托合同，內(nèi)容包括：委托人的名稱或者姓名和住所、估價機構(gòu)的名稱和住所、估價對象、估價目的、估價時點、委托人的協(xié)助義務、估價服務費及其支付方式、估價報告交付的日期和方式、違約責任、解決爭議的方法。房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務。

2.異地執(zhí)業(yè)

房地估價機構(gòu)在其工商注冊所在地行政區(qū)域外從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的，完成估價業(yè)務后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應向業(yè)務發(fā)生地縣級以上地方人民政府建設(房地產(chǎn))行政主管部門留存房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳椤?/p>

3.業(yè)務轉(zhuǎn)讓

經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。

【例題】甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是(　)。

A.經(jīng)市(縣)人民政府批準

B.經(jīng)委托人書面同意

C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準

D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十八條第二款規(guī)定，經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。參見教材P160。

【2013年真題】房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務的，應以合作的名義共同出具估價報告。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。參見教材P160。

4.估價所需資料獲取

委托人及相關(guān)當事人應當協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行實地查勘，如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。因估價需要，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師可以向房地產(chǎn)行政主管部門查詢房地產(chǎn)交易、登記信息。除涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內(nèi)容除外，房地產(chǎn)行政主管部門應當提供查詢服務。

5.報告出具

房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。分支機構(gòu)以設立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。

6.估價檔案保管

房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結(jié)束的，應當保管到估價服務的行為結(jié)束為止。房地產(chǎn)估價機構(gòu)破產(chǎn)、解散時，其房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料應當移交當?shù)亟ㄔO(房地產(chǎn))行政主管部門或其指定的機構(gòu)。

【2011年真題】房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于(　)年。

A.5　　　B.8

C.10　　 D.15

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管。房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。參見教材P160。

(五)行政監(jiān)督與處罰

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當依照有關(guān)法律、法規(guī)和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)和分支機構(gòu)的設立、估價業(yè)務及執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準的情況實施監(jiān)督檢查，對違反有關(guān)法律、法規(guī)和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》的，實施行政處罰。對取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)后，不再符合相應資質(zhì)條件的，資質(zhì)許可機關(guān)根據(jù)利害關(guān)系人請求或者依據(jù)職權(quán)，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質(zhì)。

1.監(jiān)督管轄

房地產(chǎn)估價機構(gòu)違法從事房地產(chǎn)估價活動的，由違法行為發(fā)生地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法查處，并將違法事實、處理結(jié)果及處理建議及時報告該估價機構(gòu)資質(zhì)的許可機關(guān)。

2.監(jiān)督措施

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)要求被檢查單位提供房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價師注冊證書，有關(guān)房地產(chǎn)估價業(yè)務的文檔，有關(guān)估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度的文件;有權(quán)查閱房地產(chǎn)估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關(guān)資料;有權(quán)糾正違反有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法及房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準的行為。

3.行政處罰

申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，資質(zhì)許可機關(guān)不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的，由資質(zhì)許可機關(guān)給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內(nèi)不得再次申請房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)。不及時辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的，由資質(zhì)許可機關(guān)責令限期辦理;逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對下列具體行為實施行政處罰：

(1)未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務的，出具的估價報告無效，給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。

(2)擅自設立分支機構(gòu)的，給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款。

【例題】對房地產(chǎn)估價機構(gòu)擅自設立分支機構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予(　)等處罰。

A.罰款　　　　　　B.吊銷估價資質(zhì)證書

C.吊銷營業(yè)執(zhí)照　　D.沒收違法所得

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，擅自設立分支機構(gòu)的，給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款。參見教材P161。

(3)違規(guī)承攬業(yè)務、轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務、出具估價報告的，給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

(4)應當回避未回避的，給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

(5)有《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》禁止行為的，給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

(6)擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

資質(zhì)許可機關(guān)有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

1)對不符合法定條件的申請人準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可或者超越職權(quán)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

2)對符合法定條件的申請人不予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可或者不在法定期限內(nèi)作出準予房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)許可決定的;

3)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;

4)不履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

房地產(chǎn)行政主管部門拒絕按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》提供房地產(chǎn)交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產(chǎn)行政主管部門責令改正。

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