2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第八章第一節(jié)

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第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策

第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述

《城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的構(gòu)成、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立要求、執(zhí)業(yè)人員資格等都做出了明確規(guī)定，包括：

①房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) 等;

②國家實行房地產(chǎn)價格評估制度;

③國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度;

④房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。

【例題】《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實施后，我國對房地產(chǎn)中介服務(wù)都做出了(　)明確規(guī)定。

A.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等

B.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等

C.國家實行房地產(chǎn)價格評估制度

D.國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

E.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的構(gòu)成、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立要求、執(zhí)業(yè)人員資格等都做出了明確規(guī)定，包括：(1)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等;(2)國家實行房地產(chǎn)價格評估制度;(3)國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度;(4)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。參見教材P149。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(考點、熟悉)

(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進行測算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成他人房地產(chǎn)交易而向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等專業(yè)服務(wù)并收取傭金的行為。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的是(　)。

A.房地產(chǎn)價值評估　　B.房屋登記

C.房屋面積測算　　　D.房地產(chǎn)居間

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點。房地產(chǎn)中介包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成他人房地產(chǎn)交易而向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等專業(yè)服務(wù)并收取傭金的行為，經(jīng)紀(jì)就是狹義的中介。選項A屬于評估，選項B、C不屬于中介活動。參見教材P150。

【2012年真題】下列房地產(chǎn)服務(wù)活動中，不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的是(　)。

A.房地產(chǎn)咨詢　　　B.物業(yè)管理

C.房地產(chǎn)估價　　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點。房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。參見教材P150。

(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點

房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有三個特點：

(1)人員特定 。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的人員必須取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊取得《房地產(chǎn)估價師注冊證書》，未取得房地產(chǎn)估價師資格的人員不能從事房地產(chǎn)估價活動;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格，僅取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格的人員不能獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(2)委托服務(wù) 。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進行的，并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動，提供當(dāng)事人所要求的服務(wù)。

(3)服務(wù)有償 。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動，委托人應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)支付報酬、傭金。

【例題】房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點包括(　)。

A.人員特定　　B.專業(yè)化程度要求低

C.委托服務(wù)　　D.無經(jīng)營風(fēng)險

E.有償服務(wù)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點。房地產(chǎn)中介服務(wù)主要有三個特點：人員特定、委托服務(wù)、服務(wù)有償。參見教材P150。

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二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理內(nèi)容(考點、熟悉)

(一)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格管理

目前，我國已初步建立了與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認證制度。房地嚴行政主管部門通過實施中介服務(wù)人員資格認證制度對房地產(chǎn)中介服務(wù)人員進行管理。

從事房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員要求如下：

(1)房地產(chǎn)估價人員。國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事行政主管部門共同負責(zé)。

(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格屬水平評價類職業(yè)資格，包括高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。

(二)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理

對中介服務(wù)機構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資質(zhì)核準(zhǔn)、資質(zhì)分級、資信評價與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理模式。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動應(yīng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件 ：

(1)有自己的名稱、組織機構(gòu);

(2)有固定的服務(wù)場所;

(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;

(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。

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三、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(考點、掌握)

(一)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費。按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢一般分為口頭咨詢和書面咨詢?？陬^咨詢費按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標(biāo)的額大小協(xié)商議定。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價 。

(二)房地產(chǎn)估價服務(wù)收費。房地產(chǎn)估價收費一般按照評估總額的一定比例收取。自2015年1月1日起，放開房地產(chǎn)估價收費。放開房地產(chǎn)估價收費后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)遵守《價格法》等法律法規(guī)要求，合法經(jīng)營，為委托人等提供質(zhì)量合格、價格合理的服務(wù);要嚴格落實明碼標(biāo)價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息;不得利用優(yōu)勢地位，強制服務(wù)、強制收費，或只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費;不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。根據(jù)代理項目的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費采取不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，一般均按半月至一月成交租金額 標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，一般按成交價格總額的一定比例收取。比例一般為0.5%～3% 。自2014年6月13日起，下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費定價權(quán)限，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費定價權(quán)限，由省級人民政府價格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理。

各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價 。實行政府指導(dǎo)價管理的，要制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)并明確收費所對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容;實行市場調(diào)節(jié)價的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定。一項服務(wù)包含多個項目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個項目名稱和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價、捆綁標(biāo)價;代收代付的稅、費也應(yīng)予以標(biāo)明。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得收取任何未標(biāo)明費用。

【例題】房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)收費。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。參見教材P152。

【2013年真題】房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)的收費都是以房地產(chǎn)交易的市場價格為基數(shù)計算的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)中介服務(wù)收費。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～3%計收。參見教材P152。

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