2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第六章第三節(jié)

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第六章 比較法及其運用

第三節(jié) 選取可比實例

一、選取可比實例的必要性(了解)

針對具體的估價對象及估價目的、價值時點,選取一定條件的交易實例為可比實例。

二、選取可比實例的要求(掌握)

(一)數(shù)量要求：3～5個

(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

■要求一：相似(實物、權(quán)益、區(qū)位等方面衡量)

■要求二：可比實例的交易方式應與估價目的吻合

■要求三：可比實例的成交日期應盡量接近價值時點 (不超過1年)

■要求四：可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格(或可修正為正常市場價格)

(1)可比實例與估價對象房地產(chǎn)相似

——區(qū)位相近 。同一地區(qū)或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價對象有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

——用途相同 。主要指大類用途相同，小類用途相同則更好。

——權(quán)利性質(zhì)相同 。如，國有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房不同。

——檔次相當 。賓館(星級)寫字樓(甲等乙等)。

——規(guī)模相當 。0.5～2倍范圍內(nèi)。

——建筑結(jié)構(gòu)相同 。指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。

【判斷】在比較法中，如果可比實例的土地等級與估價對象土地的等級不相同，則應該是不能作為可比實例的。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地等級的概念。是土地管理中，有一項土地分等定級的工作，針對不同區(qū)位和價格的土地所作的分級。交易實例與估價對象土地等級不同，而土地等級就代表著不同級別的區(qū)位，所以不能作為可比實例。

運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。運用比較法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。參見教材P181。

(2)可比實例的交易方式應適合估價目的

房地產(chǎn)交易有買賣、租賃等方式，買賣要選取買賣實例，租賃要選取租賃實例。

為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。

當選取建設用地使用權(quán)出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的買賣實例。

(3)可比實例的成交日期應盡量接近價值時點

交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用 ，因為市場狀況調(diào)整難度大。即使勉強進行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。

(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格或可修正為正常價格 。

【例題】選取可比實例時，應符合的要求包括(　)等。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。選項A可比實例只要與估價對象在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)即可。而且A選項中有“必須”的字樣。參見教材P180。

(三)選取可比實例應注意的其他問題(掌握)

估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例;

估價對象為土地的，一般應選取類似土地的交易實例;

估價對象為建筑物的，一般應選取類似建筑物的交易實例(目前國內(nèi)沒有單獨的建筑物的交易實例)。

■分配法(實質(zhì)上就是收益法中的剩余技術(shù) )

如果估價對象為土地或建筑物，而缺少相應的土地或建筑物的交易實例，但有包含類似的土地或建筑物的房地交易實例時，則可將此房地及其成交價格予以分解，即把該房地成交價格在土地和建筑物之間進行分配，提取出與估價對象相應部分的土地或建筑物及其價格，然后將其作為可比實例。

估價對象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似的條件時，土地的交易實例，但有包含類似土地的房地交易實例且其他條件也符合采用比較法估價的條件時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后對該土地價格進行適當?shù)奶幚?，便可求得估價對象土地的價值。

■交易實例較多時，一定要選與估價對象最相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例。在區(qū)位和交易日期上不能舍近求遠。

【例題】與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的(　)等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。相似的房地產(chǎn)要：區(qū)位相近(應與估價對象處在同一供求范圍內(nèi));用途相同;權(quán)利性質(zhì)相同;檔次相當;規(guī)模相當(0.5～2倍范圍內(nèi));建筑結(jié)構(gòu)相同。沒有外觀的要求。參見教材P180～181。

在比較法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似的，與預設的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。應選取與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能先預設估價結(jié)果，以此作為選取可比實例的標準和依據(jù)。

評估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是(　)。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。適用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲間隔時間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個方面均適合作為可比實例。參見教材P180～181。

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