2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第六章第二節(jié)

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第六章 比較法及其運用

第二節(jié) 搜集交易實例

一、搜集大量交易實例的必要性(了解)

只有擁有了估價對象所在地的大量 的房地產(chǎn)交易實例，才能把握估價對象所在地正常的房地產(chǎn)市場價格行情，保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍;

才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量 要求的可比實例，保障根據(jù)這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加準確而不會出現(xiàn)較大誤差。因此，估價機構(gòu)和估價師應努力搜集較多的交易實例。

搜集交易實例在平時就應留意搜集和積累 ，這樣才能保證運用時有足夠多的交易實例可供選用。

二、搜集交易實例的途徑(熟悉)

(1)走訪房地產(chǎn)交易當事人，了解其交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。

(2)訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、相關(guān)律師、房地產(chǎn)交易當事人的鄰居等，了解其促成交易或知悉交易的房地產(chǎn)及成交價格等信息。

(3)查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向有關(guān)部門申報的成交價格等資料，政府出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價格等資料，政府或其授權(quán)的部門確定、公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格等資料。

(4)向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料。

(5)查閱網(wǎng)站、報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。

(6)同行之間相互提供。

三、搜集交易實例的要求(掌握)

搜集信息完整、真實、準確的交易實例。

搜集交易實例的內(nèi)容：

①交易對象基本狀況：如名稱、坐落、規(guī)模(面積)、用途、權(quán)屬以及土地形狀、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等。

②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關(guān)系等;

③交易方式;

④成交日期;

⑤成交價格，包括總價、單價及計價方式(按建筑面積/套內(nèi)建筑面積/使用面積計價);

⑥付款方式，例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例);

⑦融資條件，如首付款比例、貸款利率、貸款期限等;

⑧交易稅費負擔，如買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由買方負擔或賣方負擔等;

⑨交易目的，如賣方為何而賣，買方為何而買，以及是否有急于出售、急于購買等特殊交易情況。

四、建立交易實例庫(了解)

是基礎(chǔ)性工作，房地產(chǎn)估價機構(gòu)核心競爭力。

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