2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專(zhuān)項(xiàng)練習(xí)(12)

某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣(mài)方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加競(jìng)買(mǎi)，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。

【正確答案】

本題考查的是投資價(jià)值。

理由包括：

1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣(mài)應(yīng)價(jià));(3分)

2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值;(3分)

3.不同投資者在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(4分)

見(jiàn)：《理論》教材P98，投資價(jià)值，指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者)的角度來(lái)衡量的價(jià)值。是某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。投資價(jià)值，是建立在主觀(guān)的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用成本方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來(lái)的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

(說(shuō)明：若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)、及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分)

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