2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》專項(xiàng)練習(xí)(11)

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

【問(wèn)題】

1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

【正確答案】

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

錯(cuò)誤如下：

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

(2)未說(shuō)明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應(yīng)選用350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益)(2分)。

參見(jiàn)教材P107。

2. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

具體可選擇過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法確定(2分)。

某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

【問(wèn)題】

1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相像的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

【正確答案】

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

不可取。

因?yàn)殡m然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

這些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

參見(jiàn)教材P104。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：

(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正常客觀的市場(chǎng)租金計(jì);

(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。

參見(jiàn)教材P108。

3. 本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：

(1)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

(2)因向商戶收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。

(3)測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無(wú)形收益。

參見(jiàn)教材P109。

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