2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第五章第七節(jié)

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第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則

謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估應(yīng)遵循的一項(xiàng)原則。

該原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時(shí)抵押物的價(jià)值即不違法，但由于需要處分抵押物的時(shí)間與抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

在實(shí)際估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價(jià)。

如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂觀，保守(或悲觀)和折中判斷或估計(jì)會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。

《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求 ：

(1)在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

(2)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

(3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

(4)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

一句話，就是要高估成本，低估收益，使得評(píng)估結(jié)果偏低。

【例題】運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用(　)的估計(jì)值。

A.正常　　　B.較低　　　C.平均　　　D.較高

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則對(duì)不同估價(jià)方法的要求。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。參見教材P171。

【例題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則對(duì)不同估價(jià)方法的要求。選項(xiàng)B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);選項(xiàng)E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見教材P171。

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