2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第五章第六節(jié)

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第五章 房地產(chǎn)估價原則

第六節(jié) 最高最佳利用原則

1.所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用。

除現(xiàn)狀價值評估外，房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現(xiàn)實的房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結果。因此，市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關鍵考點)。

最高最佳利用必須同時滿足以下4個

條件：①法律上允許;②技術上可能;③經(jīng)濟上可行;④價值最大化。需要指出的是，實際估價中在選取估價對象的最高最佳利用時，往往容易忽視“法律上允許”這個前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、政策和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：

遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求(關鍵考點，會以設計考試題目)。

【單選題】某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

A.技術上的可能　　　　

B.經(jīng)濟上的可行

C.價值最大化　　　　　

D.法律上允許

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則的含義。產(chǎn)權登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

尋找估價對象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序篩選：

(1)法律上是否允許。

(2)技術上是否可能。

(3)經(jīng)濟上是否可行。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法，是針對每種利用，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性，否則應被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標有財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期等。

(4)價值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的利用中，能夠使估價對象的價值達到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大經(jīng)濟學理論

①收益遞增遞減原理

第一種投入產(chǎn)出關系——收益遞減規(guī)律也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變。則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

第二種投入產(chǎn)出關系—規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律

假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴大規(guī)模時，一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費用

——土地上有一過大或過高檔次的建筑物 V=VB-功能折舊額

【例5-1】某宗房地產(chǎn)的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額。

『答案解析』該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：

該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額=(300-50)×250=62500(元)

與上述相反的情形，是建筑物的設計、設施設備和裝飾裝修等都很超前、高檔，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格，即功能過剩引起了功能折舊。

【例5-2】某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。

(特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到)。

『答案解析』該建筑物的現(xiàn)值計算如下：

該建筑物的現(xiàn)價=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。

這是一種功能折舊。錢花了很多，但是花得不值。

③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現(xiàn)的條件，應該記住)。

【多選題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是均衡原理。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P167。

【判斷題】均衡原理是以房地產(chǎn)內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是適合原理。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)調，屬于適合原理的內容。參見教材P169。

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五種估價前提(下列計算公式必須理解，可能出單項選擇題。)

(1)現(xiàn)有房地產(chǎn)應維持現(xiàn)狀的條件是：

(新房地產(chǎn)價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。

保留建筑物的條件：

(新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應得利潤-建造新建筑物的必要支出及應得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值

(4)重新開發(fā)前提

(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)有房地產(chǎn)價值

(5)上述情形的某種組合

把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。

上述的5種情況，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。

【例題】某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;

如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。

根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是(　)。

A.維持現(xiàn)狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。重新裝修價值=6500×1.1-1-800×1.1-0.5-500=4646(萬元)改變用途價值=8000×1.1-1-2160×1.1-0.5-500=4713(萬元)兩種方案的價值都低于現(xiàn)狀用途的價值5000萬元，所以都不具有經(jīng)濟可行性。最佳結果是維持現(xiàn)狀。參見教材P169～170。

【例題】如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。

A.保持現(xiàn)狀前提　　　　

B.裝修改造前提

C.轉換用途前提　　　　

D.重新利用前提

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是適合原理。不等式移向，拆舊建新的成本大于拆舊建新所帶來的收益，拆舊建新不可行。參見教材P169～170。

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