2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第四章第六節(jié)

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第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

第六節(jié) 社會因素

一、政治安定狀況

一般地說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會造成房地產(chǎn)價格低落。

二、社會治安狀況

房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此會造成該地區(qū)房地產(chǎn)價格低落。

三、城市化(熟悉)——容易想當(dāng)然和經(jīng)濟(jì)因素混淆

城市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程，表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城市不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會。

通常采用一國或一地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個指標(biāo)來測度城市化水平。該指標(biāo)又稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率。一般地說，城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長，從而對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，進(jìn)而會帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。

【例題】在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。

A.社會因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城市化。城市化屬于社會因素。參見教材P147。

四、房地產(chǎn)投機(jī)(了解)——容易想當(dāng)然地和經(jīng)濟(jì)因素混淆

房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租，而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。即為賣而買。

投機(jī)是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價格上漲，則會買入。

房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)的影響有多重性：①引起房地產(chǎn)價格上漲;②引起房地產(chǎn)價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。

消極影響：造成市場劇烈波動

在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期，投機(jī)者的搶購會造成一種虛假需求，推動價格進(jìn)一步上漲。

在價格下跌期，投機(jī)者的大量拋售，會使價格進(jìn)一步下跌。

當(dāng)投機(jī)者判斷失誤，或被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時，可能造成價格的劇烈波動。

積極影響：平抑穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)需求較小時，投機(jī)者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加。而在房地產(chǎn)價格上漲到一定程度時，投機(jī)者拋售房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。

注意：城市化和房地產(chǎn)投機(jī)容易誤解為經(jīng)濟(jì)因素。城市化，是生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)變，是社會發(fā)展的必然趨勢;房地產(chǎn)投機(jī)是社會一致性預(yù)期的結(jié)果。

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