2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第五章第四節(jié)

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商品房現(xiàn)售(掌握)

依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件 ：

(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;42：

(4)已通過竣工驗(yàn)收;

(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(6)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

【例題】商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)具備的條件有(　)。

A.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件

B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.已通過竣工驗(yàn)收

D.物業(yè)管理方案已落實(shí)

E.取得商品房銷售許可證

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，不包括“取得商品房銷售許可證”。參見教材P112。

【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預(yù)售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗(yàn)收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預(yù)售的條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗(yàn)收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃?xì)�、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。參見教材P110～112。

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三、商品房銷售代理(熟悉)

房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。

(1)實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

【例題】房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房銷售代理。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。參見教材P113。

四、 商品房銷售中禁止的行為 (掌握)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。

(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

【2011年真題】商品房預(yù)購人可以將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。參見教材P112。

【2012年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是(　)。

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房間銷售

D.售后包租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P113。

(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號(hào))，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、能夠提供�?dāng)?shù)匾欢�年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，限�?套住房(含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款　　　　

B.收取預(yù)售款

C.收取定金　　　　

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P113。

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五、商品房買賣合同(考點(diǎn)、掌握)

2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點(diǎn)：一是分別制訂了《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，即商品房預(yù)售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。

二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術(shù)語解釋。

三是對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預(yù)售資金監(jiān)管條款、商品房權(quán)屬和抵押狀況條款、驗(yàn)房內(nèi)容、買受人信息保護(hù)等條款;要求對(duì)共有部分進(jìn)行明確約定、區(qū)分了違約責(zé)任、明確了利息和違約金的計(jì)算基數(shù)等。

示范文本規(guī)定，簽訂補(bǔ)充協(xié)議的前提是：對(duì)示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

但同時(shí)規(guī)定：補(bǔ)充協(xié)議中如含有不合理減輕會(huì)免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

(一)商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價(jià)款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.面積差異處理方式;

6.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;

7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

8.合同備案與房屋登記;

9.前期物業(yè)管理;

10.其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。

(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房價(jià)款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

6.房屋登記;

7.物業(yè)管理;

8.其他事項(xiàng)。

(三)計(jì)價(jià)方式

商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成 ，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。

【例題】下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是(　)。

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積

D.商品房買賣合同對(duì)面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房價(jià)款

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積。參見教材P113。

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(四)面積誤差的處理方式

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實(shí)測(cè)記面積與預(yù)測(cè)面積之差與預(yù)測(cè)面積之比，公式為：

面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

1)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的 ，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房價(jià)款。

2)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對(duì)值超過3%的，買受人就有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi) 退還買受人已付全部房價(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍 返還買受人。

【2014年真題】商品房預(yù)售合同當(dāng)事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒有約定，按照教材P115的原則進(jìn)行處理。參見教材P115。

【2012年真題】陳某預(yù)買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價(jià)10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實(shí)測(cè)，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則是付房款(　)萬元。

A.90　　　 　

B.91

C.93　　　 　

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陳某實(shí)際支付購房款，實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實(shí)付房價(jià)款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。參見教材P115。

注：要正確理解面積誤差比及返還金額計(jì)算問題。

(一)要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差比。

面積誤差比是處理面積誤差的基礎(chǔ)。

基本公式：面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%

實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積往往有一定的誤差。

例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% =(100-95)/95=5.26%。

例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% =(95-100)/100=-5%。

(二)要學(xué)會(huì)計(jì)算面積誤差的處理。

關(guān)于處理的步驟：

一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。

二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規(guī)定)

(1)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款;按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房價(jià)款。如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(預(yù)測(cè)面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為102平方米。此時(shí)的面積誤差比是：面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%=(102-100)/100=2%，此時(shí)對(duì)于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價(jià)格×2平方米的價(jià)款，向開發(fā)商交納。

(2)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。(購買人的權(quán)利)

第一、買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

第二、買受人不退房的(有兩種情況)：

一是實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的是：實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積。

如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預(yù)測(cè)面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為100平方米。

按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款(95平方米的房價(jià)款×3%)，由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款(95平方米的房價(jià)款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

二是實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項(xiàng)規(guī)定主要針對(duì)的是：實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)。

如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預(yù)測(cè)面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時(shí)的面積為95平方米。

按照處理原則，此時(shí)面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價(jià)款(100平方米的房價(jià)款×3%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房價(jià)款(100的房價(jià)款平方米×2%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價(jià)款)。

(三)綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計(jì)算題和綜合分析題。計(jì)算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，計(jì)算面積誤差比，關(guān)鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100%�？荚囍兄灰�給出實(shí)測(cè)面積、預(yù)測(cè)面積，就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計(jì)算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

【例題】某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價(jià)格是(　)。

A.388000元　　　　

B.388640元

C.399640元　　　　

D.400000元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。首先計(jì)算面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因?yàn)槊娣e誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。該商品房的成交價(jià)格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。參見教材P115。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價(jià)4000元/㎡，張某交付了全部價(jià)款，買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購房款(　)元。

A.40000　　　　

B.53600

C.66800　　　　

D.80000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。即應(yīng)當(dāng)返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。參見教材P115。

【例題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預(yù)售給張某，合同約定建筑面積110㎡，單位建筑面積價(jià)格5000元。買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100㎡，甲公司應(yīng)當(dāng)返還張某(　)元。

A.50000　　　　

B.67000

C.83500　　　　

D.100000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。(1)計(jì)算面積誤差比。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返還張某房價(jià)款。實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。返還張某房價(jià)款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。參見教材P115。

【例題】商品房買賣合同約定房屋暫測(cè)套內(nèi)建筑面積為100㎡，對(duì)房屋面積誤差比未約定。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)實(shí)測(cè)登記后，該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積為(　)㎡的，購房人有權(quán)退房。

A.97 　　　　

B.103

C.105　　　　

D.A、B均可以

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)/預(yù)測(cè)面積×100% ，也就是該房屋的實(shí)際套內(nèi)建筑面積小于97㎡，大于103㎡，買受人才有權(quán)解除合同。參見教材P115。

相關(guān)推薦：2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第五章講義匯總

(五)中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi) 做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息;同時(shí)，以全部房價(jià)款為基數(shù)，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

【例題】為了防御地質(zhì)災(zāi)害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)已預(yù)售的房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改，如果該更改對(duì)購房者有利，則甲公司(　)。

A.不必通知買受人

B.可在交房時(shí)再告知買受人

C.應(yīng)公示通知買受人

D.應(yīng)書面通知買受人

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P116。

(六)保修責(zé)任

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任 等內(nèi)容做出約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日 起計(jì)算。

【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)商品房的保修期從房屋(　)之日起計(jì)算。

A.竣工　　　　　　　　　　　

B.交付

C.辦理房屋所有權(quán)登記　　　　

D.入住

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計(jì)算。參見教材P116。

【例題-綜合分析題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)實(shí)施舊城改造項(xiàng)目，按照規(guī)劃擬建20000㎡商住樓，其中營業(yè)房3000㎡。甲公司辦理相關(guān)手續(xù)后對(duì)王某住房實(shí)施拆遷。甲公司取得預(yù)售許可證后，開始對(duì)住宅進(jìn)行預(yù)售，同時(shí)在媒體上發(fā)布廣告。周某預(yù)購該項(xiàng)目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設(shè)計(jì)不合理，經(jīng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見。建設(shè)過程中，甲公司又將在建的3000萬㎡營業(yè)房向銀行申請(qǐng)抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營業(yè)房公開招商。

1.下列關(guān)于甲公司中途變更設(shè)計(jì)的表述中，正確的為(　)。

A.甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復(fù)。因此，應(yīng)視同周某接受設(shè)計(jì)變更

B.周某有權(quán)退房

C.周某退房，甲公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

D.周某退房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。甲公司已在法定時(shí)間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。參見教材P116。

【2011年真題-綜合分析題】在某省會(huì)城市，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4棟，每棟10層，5個(gè)單元，每個(gè)單元均為一梯兩戶。2011年6月1日，該項(xiàng)目取得《商晶房預(yù)售許可證》，準(zhǔn)許銷售300套。

1.甲企業(yè)應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》10日內(nèi)，一次性公開(　)套房源。

A.100　　　　

B.200

C.300　　　　

D.400

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)預(yù)售。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。參見教材P111。

2.下列關(guān)于商品房預(yù)售的說法，正確的為(　)。

A.房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱

B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人

C.甲企業(yè)不得按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)預(yù)售商品房

D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對(duì)值超過2%時(shí)，買房人有權(quán)退房

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。參見教材P112。

3.該項(xiàng)目由商品房預(yù)售轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，應(yīng)符合的條件為(　)。

A.已通過竣工驗(yàn)收

B.公共設(shè)備具備交付條件

C.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)

D.取得房屋所有權(quán)證書

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房通過竣工驗(yàn)收后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房。參見教材P112。

4.該項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，依據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，該市下列居民家庭中，具備購房資格的為(　)。

A.擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家�?/p>

B.擁有1套住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家�?/p>

C.擁有2套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家�?/p>

D.擁有2套住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家�?/p>

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號(hào))，要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。參見教材P113。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第五章第四節(jié)，備考過程中需要?dú)v年真題及考試大綱，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。