2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第四章第五節(jié)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章講義匯總

第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素

一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正向關(guān)系)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)。

衡量指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。

GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

【例題】一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P143。

二、居民收入(掌握)

居民收入水平及其增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國(guó)目前反映居民收入增長(zhǎng)的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)。(注意區(qū)分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。

農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)

收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 ：(不同人群的收入增長(zhǎng)帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)

【例題】下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　)。

A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升

B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升

D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P144。

三、物價(jià)

衡量物價(jià)水平的指標(biāo)主要有：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)

中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒(méi)有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。

物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：

由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。

房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系：

在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)決定地價(jià)。

但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。

提示：關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，理論界是存在很大的爭(zhēng)論的，因此這樣的知識(shí)點(diǎn)，命題時(shí)因?yàn)椴粔驀?yán)謹(jǐn)，不適合作為考試題目。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章講義匯總

四、利率(注意：利率是經(jīng)濟(jì)因素，利率調(diào)整屬于金融政策因素)(掌握)

從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使開(kāi)發(fā)成本上升，使價(jià)格上升。

從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會(huì)加重購(gòu)買(mǎi)者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降。

從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。

從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。

【例題】一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是利率。房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。也可以用收益法的基本公式解釋。參見(jiàn)教材P146。

五、匯率

匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國(guó)際投資中匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。

當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買(mǎi)該國(guó)房地產(chǎn)，導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

中國(guó)啟動(dòng)人民幣匯率市場(chǎng)化改革后，人民幣匯率持續(xù)升值，導(dǎo)致國(guó)外熱錢(qián)持續(xù)流入中國(guó)，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。

【例題】影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有(　)。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C.財(cái)政收支及金融狀況、利率

D.物價(jià)、匯率、居民收入

E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。B屬于社會(huì)因素;E中人口變動(dòng)屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見(jiàn)教材P143～147。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產(chǎn)稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。稅收屬于政策制度因素。參見(jiàn)教材P143～147。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第四章第五節(jié)，備考過(guò)程中需要?dú)v年真題及考試大綱，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。