2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第四章第五節(jié)
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第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素
第五節(jié) 經(jīng)濟(jì)因素
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(正向關(guān)系)
經(jīng)濟(jì)增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長。
衡量指標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量。
GDP增長說明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
【例題】一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。參見教材P143。
二、居民收入(掌握)
居民收入水平及其增長，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標(biāo)有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長和農(nóng)村居民人均純收入的增長。(注意區(qū)分名義收入和實(shí)際收入，實(shí)際收入要扣除通貨膨脹的影響)
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。
農(nóng)村居民人均純收入的增長
收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。
居民收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度 ：(不同人群的收入增長帶來的房地產(chǎn)價(jià)格影響不同)
| 收入增加群體 | 邊際消費(fèi)傾向 | 作用機(jī)制 | 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 |
| 低收入者 | 較大 | 收入增加首先用于衣食等基本生活改善，較少用于住房改善 | 不大 |
| 中等收入者 | 較大 | 收入增加提高生活水平，增加房地產(chǎn)需求 | 促使房價(jià)上升 |
| 高收入者 | 較小 | 用于儲(chǔ)蓄或投資 | 用于儲(chǔ)蓄和其它投入，則對(duì)房價(jià)影響不大；用于房地產(chǎn)投資或投機(jī)，提高房價(jià)（具有兩重性） |
【例題】下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有( )。
A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大
E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大
『正確答案』ABCD
『答案解析』本題考查的是居民收入。A如果用必然兩字，就錯(cuò)誤。參見教材P144。
三、物價(jià)
衡量物價(jià)水平的指標(biāo)主要有：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)(PPI)
中國目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不直接反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。
物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系：
由于建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而可能引起“成本推動(dòng)型”的房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
從較長時(shí)期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。這就是房地產(chǎn)的保值功能。
房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系：
在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)。
但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或市場會(huì)以房價(jià)上漲來作出反應(yīng)的。
提示：關(guān)于地價(jià)與房價(jià)的互動(dòng)關(guān)系，理論界是存在很大的爭論的，因此這樣的知識(shí)點(diǎn)，命題時(shí)因?yàn)椴粔驀?yán)謹(jǐn)，不適合作為考試題目。
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四、利率(注意：利率是經(jīng)濟(jì)因素，利率調(diào)整屬于金融政策因素)(掌握)
從房地產(chǎn)供給的角度，利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使開發(fā)成本上升，使價(jià)格上升。
從房地產(chǎn)需求的角度，利率上升會(huì)加重購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降。
從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度看，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降或上漲。
從綜合效應(yīng)看，利率升降對(duì)房地產(chǎn)需求的影響大于對(duì)房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。
【例題】一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是利率。房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。也可以用收益法的基本公式解釋。參見教材P146。
五、匯率
匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率，在國際投資中匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。
當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
中國啟動(dòng)人民幣匯率市場化改革后，人民幣匯率持續(xù)升值，導(dǎo)致國外熱錢持續(xù)流入中國，成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要原因之一。
【例題】影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有( )。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平
B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
C.財(cái)政收支及金融狀況、利率
D.物價(jià)、匯率、居民收入
E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入
『正確答案』ACD
『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。B屬于社會(huì)因素;E中人口變動(dòng)屬于人口因素，行政隸屬關(guān)系變更屬于其他因素，居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P143～147。
【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是( )。
A.居民收入增加
B.房產(chǎn)稅征收
C.人民幣升值
D.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展。稅收屬于政策制度因素。參見教材P143～147。
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