2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第三章第四節(jié)

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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第四節(jié) 建設(shè)階段

建設(shè)階段，是指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。kfs在建設(shè)階段所涉及的管理工作，對建設(shè)過程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。

一、質(zhì)量控制

□含義：指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施工階段的質(zhì)量控制。施工階段質(zhì)量控制的任務(wù)主要：在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并做出評判。

□工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作包括以下幾個方面：

■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將標準列入訂購合同中。

■工程中的配套設(shè)備進行檢驗。設(shè)備安裝前應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

■確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。包括：①對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。②控制混凝土質(zhì)量。應(yīng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應(yīng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

■確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

二、進度控制

□含義：指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。內(nèi)容：對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析;編制項目建設(shè)工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

□建設(shè)項目建設(shè)總周期的論證與分析，是對整個項目進行通盤考慮，全面規(guī)劃，用以指導(dǎo)人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。

1.工程進度計劃的編制

(1)首先，將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。一個施工項目可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設(shè)備安裝工程等。

(2)統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

(3)計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設(shè)備的水平，以熟練工人正常工效計算。

(4)按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調(diào)節(jié)的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。

2.進度管理及計劃調(diào)整

制定進度計劃的2種方法：①水平進度計劃(橫道圖法);②網(wǎng)絡(luò)計劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)

□橫道圖法：是一種用直線線條，在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

□網(wǎng)絡(luò)計劃：是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來表達工程的進度計劃，在網(wǎng)絡(luò)圖中可確切地表明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，可找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。關(guān)鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網(wǎng)絡(luò)圖有單代號網(wǎng)絡(luò)、雙代號網(wǎng)絡(luò)和時標網(wǎng)絡(luò)3種表現(xiàn)形式。

3. 其他配套進度計劃

除了工程進度計劃外，還有其他與之相關(guān)的進度計劃：①材料供應(yīng)計劃。根據(jù)工程進度計劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時間 , 以及各類物資的供貨程序，制訂供應(yīng)計劃。②設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃。根據(jù)工程進度的需要制訂設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機械、土方工程機械的使用等。③臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。

4. 進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：(1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。(2)設(shè)計變更。設(shè)計修改會增加工作量，延緩工程進度。(3)勞動力的安排情況。要適當安排工人。(4)氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內(nèi)施工，天氣晴朗時，加快室外施工進度。

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三、成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發(fā)利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，工程成本是總開發(fā)成本的主要組成部分，降低工程成本能增加開發(fā)利潤。

(一)成本控制的主要工作內(nèi)容

除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

(1)編制成本計劃，確定成本控制的目標。根據(jù)工程進度計劃可編制成本計劃。成本計劃可分解為五個方面：①材料設(shè)備成本計劃;②施工機械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時工程成本計劃;⑤管理費成本計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應(yīng)嚴格按照成本計劃實施。

(2)審查施工組織設(shè)計和施工方案?？茖W(xué)合理的施工組織設(shè)計和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

(3)控制工程款的動態(tài)結(jié)算。工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。

(4)控制工程變更。開發(fā)項目實施過程中，由于多方面情況的變更，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進度變化，以及kfs與承包商在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項目建設(shè)成本支出超出原來的預(yù)算成本。

(二)控制工程成本的做法和手段

(1)強化“成本”意識，加強全面管理。強化“成本”意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。

(2)確定成本控制的對象。制訂成本控制計劃前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

(3)完善成本控制制度。完好的計劃應(yīng)由完善的制度來保證實施。成本管理人員應(yīng)首先編制一系列標準的報表，規(guī)定報表的填報內(nèi)容與方法。規(guī)定涉及成本控制的各級管理人員的職責，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關(guān)系和具體職責劃分?，F(xiàn)場管理人員要積累原始資料和填報各類報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫成本控制分析報告。通過類似圖表，開發(fā)商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時更新、調(diào)整其開發(fā)項目評估報告。

(4)制定有效的獎勵措施。成本控制的獎勵措施對調(diào)動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供職級晉升和國內(nèi)外考察機會等。

四、合同管理

合同管理在現(xiàn)代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

(一)合同管理的作用：(1)確定工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù);(2)規(guī)定合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責權(quán)利關(guān)系的主要手段;(3)履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經(jīng)簽署，則成為一個法律文件，具有法律約束力;(4)項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務(wù)，實施對項目的控制;(5)是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系

1. 開發(fā)商的主要合同關(guān)系：包括出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

2.承包商的主要合同關(guān)系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。承包商的主要合同關(guān)系包括：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)(采購) 合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

(三)合同管理的主要工作內(nèi)容

建設(shè)工程合同管理工作，包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

1.建設(shè)工程合同總體策劃階段，開發(fā)商和承包商要慎重研究確定影響整個工程、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合

同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關(guān)合同在內(nèi)容、時間、組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。

2.通過對招標文件、合同風險、投標文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題，就成為投標招標階段合同管理的主要任務(wù)。

3.合同分析是合同執(zhí)行的計劃，要通過合同分析具體落實合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時，還要通過合同分析與解釋，使每一個項目管理的參與者，都要明確自己在整個合同實施過程中的位置、角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系，客觀、準確、全面地念好“合同經(jīng)”。

4.合同實施過程中的控制是立足于現(xiàn)場的合同管理，其主要工作包括合同實施監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實施控制的關(guān)鍵。

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五、安全管理

工程建設(shè)中安全管理的原則是安全第一、預(yù)防為主。

規(guī)劃設(shè)計階段，要求工程設(shè)計符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范，保證工程的安全性能。施工階段，要求承包商編制施工組織設(shè)計時，應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施;對專業(yè)性較強的工程項目，應(yīng)編制專項安全施工組織設(shè)計，并采取安全技術(shù)措施。

承包商在施工現(xiàn)場采取維護安全、防范危險、預(yù)防火災(zāi)等措施;有條件的，應(yīng)對施工現(xiàn)場實行封閉管理。施工現(xiàn)場對毗鄰的建筑物、構(gòu)筑物和特殊作業(yè)環(huán)境可能造成損害的，建筑施工企業(yè)應(yīng)采取安全防護措施?？赡艹霈F(xiàn)的：①需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地、②可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施、③需要臨時停水、停電、中斷道路交通、④需要進行爆破作業(yè)等情況，開發(fā)商應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準手續(xù)。

施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。開發(fā)商或其委托的監(jiān)理工程師應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權(quán)提出批評、檢舉和控告。開發(fā)商與承包商還要認真協(xié)調(diào)安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務(wù)。

六、竣工驗收

竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。kfs對于確已符合竣工驗收條件的開發(fā)項目，都應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和國家質(zhì)量標準，及時進行竣工驗收。

(一)竣工驗收的要求

開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，承包商按國家工程竣工驗收有關(guān)規(guī)定，向kfs提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。kfs負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。

正式辦理竣工驗收前，kfs進行初步檢查。初步檢查指在單項工程或整個開發(fā)項目即將竣工或完全竣工后，kfs組織統(tǒng)一檢查工程的質(zhì)量情況、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等。根據(jù)初步檢查情況，由工程項目的監(jiān)理工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷“清單”，承包商切實落實修復(fù)這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾工程，提高工程質(zhì)量和配套水平，對加強工程技術(shù)管理，促進竣工和完善驗收都有好處。

(二)竣工驗收的依據(jù)

開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。

(三)竣工驗收的工作程序——3個階段

1. 單項工程竣工驗收。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，kfs首先進行檢查，并組織施工單位(承包商)和設(shè)計單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料(如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等)和竣工圖紙。然后，由kfs組織承包商、設(shè)計單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

2. 綜合驗收。指開發(fā)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗收標準后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發(fā)商為主，組織設(shè)計單位、承包商、客戶、質(zhì)監(jiān)部門進行初驗，然后邀請有關(guān)城市建設(shè)管理部門，如建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等，參加正式綜合驗收，簽發(fā)驗收報告。

3. 竣工驗收備案。kfs應(yīng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)部門或其他有關(guān)部門備案。辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交的文件包括：

(1)工程竣工驗收備案表;

(2)工程竣工驗收報告。應(yīng)包括工程報建日期，施工許可證號, 施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料;

(3)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)由規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

(4)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

(5)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

在組織竣工驗收時，應(yīng)對工程質(zhì)量的好壞進行全面鑒定。工程主要部分或關(guān)鍵部位若不符合質(zhì)量要求會直接影響使用和工程壽命，應(yīng)進行返修和加固，然后再進行質(zhì)量評定。工程未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。

(四)竣工結(jié)算

工程竣工驗收報告經(jīng)kfs認可后，承包商應(yīng)向kfs遞交竣工結(jié)算報告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調(diào)整內(nèi)容，進行工程竣工結(jié)算。kfs收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。kfs確認竣工結(jié)算報告后，應(yīng)及時通知經(jīng)辦銀行向承包商支付工程竣工結(jié)算價款。承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在半個月內(nèi)將竣工工程交付kfs。

(五)編制竣工檔案

技術(shù)資料和竣工圖是開發(fā)建設(shè)項目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

1.技術(shù)資料的內(nèi)容

(1)前期工作資料：開發(fā)項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、勘察資料、規(guī)劃文件、設(shè)計文件及其變更資料，地下管線埋設(shè)的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協(xié)議書，施工合同、各種建設(shè)事宜的請示報告和批復(fù)文件等。

(2)土建資料：開工報告、建(構(gòu))筑物及主要設(shè)備基礎(chǔ)的軸線定位、水準測量及復(fù)核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預(yù)制構(gòu)件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎(chǔ)施工驗收記錄、隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設(shè)計變更通知單、工程質(zhì)量事故報告及處理結(jié)果，施工期間建筑物或構(gòu)筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

(3)安裝方面的資料：設(shè)備安裝記錄，設(shè)備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質(zhì)量檢查記錄，管道和設(shè)備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質(zhì)量事故報告和處理結(jié)果，隱蔽工程驗收單，設(shè)計變更及工程資料，竣工驗收單等。

2.繪制竣工圖

開發(fā)項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細情況的技術(shù)文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。

技術(shù)資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應(yīng)在驗收后雙方商定期限內(nèi)補齊。繪制竣工圖的做法如下：(1)按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標志后，直接作為竣工圖。(2)結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。(3)基礎(chǔ)、地下構(gòu)筑物、管線、結(jié)構(gòu)、人防工程等，以及設(shè)備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。(4)竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質(zhì)量，做到規(guī)格統(tǒng)一、圖面整潔、字跡清楚，一經(jīng)施工技術(shù)負責人簽認，不得任意涂改。

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