2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第三章第二節(jié)

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第二節(jié) 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同

相同處是：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②有波動，受供求因素的影響;③優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。(了解)

區(qū)別：(熟悉)

(1)房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，房地產(chǎn)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。

(2)房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。

(3)房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品價格主要是買賣價格。房地產(chǎn)同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為源泉價格，即買賣價格，也稱為交換代價的價格，通常簡稱價格;二是使用其一定時間的價格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為服務(wù)價格，即租賃價格，也稱為使用代價的租金，通常簡稱租金。

廣義的價格(包括買賣價格和租賃價格)和狹義的價格(僅指買賣價格)之分。

房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。相互之間可以互相換算。

如果需要求取價格(相當(dāng)于本金)，只要把握租金(相當(dāng)于利息)與報酬率或資本化率(相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和報酬率或資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法(該方法將在本書第七章詳細(xì)介紹)。

(4)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響，一般物品價格不易受交易者的個別情況左右。一般的物品價格形成較客觀，不易受交易者的個別情況的左右。

房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二的特性，且不能搬到同一處進(jìn)行比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到實(shí)地查看。而且由于房地產(chǎn)價值量大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況(如議價能力，賣方急需現(xiàn)金，買房的偏好、財力、感情沖動等)的影響。

(5)房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品價格形成的時間通常較短。一般物品因?yàn)橥|(zhì)的很多，相互之間可比性較強(qiáng)，且價值不很大，所以價格形成時間通常較短。房地產(chǎn)因?yàn)榫哂歇?dú)一無二的特性，相互之間可比性較差，加上價值較大，在非房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致“搶購”的情況下，人們對房地產(chǎn)交易通常是很謹(jǐn)慎的，所以房地產(chǎn)交易價格一般難以在短期內(nèi)達(dá)成。

【例題】房地產(chǎn)價格的特征主要包括(　)。

A.房地產(chǎn)價格受建筑技術(shù)的影響很大

B.房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

C.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

D.房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

E.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同。房地產(chǎn)價格的五個特征：(1)房地產(chǎn)價格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價格與區(qū)位關(guān)系不大。(2)房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，一般物品價格主要是物品本身的價格。(3)房地產(chǎn)價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格。(4)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右。(5)房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材P84。

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