2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第二章第三節(jié)

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第三節(jié)房地產(chǎn)的種類

根據(jù)不同的需要，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，從不同的角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類。

一、按立法用語劃分的種類

《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》中的提法，分為：土地、房屋、其他不動(dòng)產(chǎn)。

二、按用途劃分的種類(10類)

居住房地產(chǎn);體育和娛樂房地產(chǎn);

商業(yè)房地產(chǎn);工業(yè)房地產(chǎn);

辦公房地產(chǎn);農(nóng)業(yè)房地產(chǎn);

旅館房地產(chǎn);特殊用途房地產(chǎn);

餐飲房地產(chǎn);綜合用途房地產(chǎn)。

三、按開發(fā)程度劃分的種類(5類)(掌握)

(1)生地——無基礎(chǔ)設(shè)施;

(2)毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷;

(3)熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場地平整可直接建造建筑物;生熟程度不同，有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

(4)在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項(xiàng)目(包括緩建工程)。

緩建工程也是在建工程

判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志。

(5)現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用。

【重點(diǎn)】熟地的類型(掌握)

都是指場地平整，三通指水、電、路;五通指水(供水和排水)電、路再加上通信;七通再加上供熱和燃?xì)狻?/p>

記憶竅門：三通最簡單，都知道;

記七通，七和氣，音通，再就是熱力，熱力是基礎(chǔ)設(shè)施中較高的要求，南方地區(qū)可以不要求供應(yīng)熱力，所以在七通中。記“七氣熱”。

【例題】某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是(　)元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通指道路、水(供水和排水)電路再加上通信。或者七通中減去“氣和熱”，對(duì)復(fù)習(xí)備考而言，記憶的內(nèi)容越少越好。道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98元/平方米。參見教材P68。

四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(9類)(假設(shè)開發(fā)法中用到，起點(diǎn)狀態(tài)，終點(diǎn)狀態(tài))

(1)土地——分為空地和有建筑物的土地;

(2)建筑物——分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物;

(3)土地與建筑物的綜合體;

■土地+現(xiàn)房

■土地+在建工程

(4)房地產(chǎn)的局部;

(5)未來狀況下的房地產(chǎn)——期房;

(6)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆除和完全損毀的房屋;

(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分;

如，建筑物的裝飾裝修部分;再如，不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損。

(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);

(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

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五、按權(quán)益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點(diǎn))

(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，沒有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款，未被人民法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確等。

(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如以房改成本價(jià)購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)村村民住宅等。

干凈的含義：產(chǎn)權(quán)完整，沒有瑕疵

(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。

共有與單獨(dú)所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：

①處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

②按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。

④對(duì)共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)(現(xiàn)在的提法是“共有產(chǎn)權(quán)”)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房補(bǔ)足到房改成本價(jià)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。

(6)有租約限制的房地產(chǎn)。

(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。

(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。

《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》 (法釋[2002]16號(hào))規(guī)定：

“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失(因?yàn)檫@部分損失可以找發(fā)包人索賠)。”

拖欠形式有：拖欠施工方價(jià)款，拖欠銀行價(jià)款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

(工程承包款，和購房款。為了保護(hù)建筑市場、房地產(chǎn)市場正常秩序)

(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年8月15日建設(shè)部令第98號(hào)發(fā)布)第八條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

(11)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

(12)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如，沒有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)。

(13)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

(14)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。

(15)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)。

(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

(17)地役權(quán)。

(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。例如，可在其上加蓋房屋或樹立廣告牌的屋頂。

(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。某些包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營權(quán)的汽車加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的價(jià)值，或者將其中的無形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。

【例題】房地產(chǎn)評(píng)估中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。由估價(jià)目的決定，有時(shí)可以包含，有時(shí)可以不包含。參見教材P70～71。

六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)四類。

銷售——可采用比較法;

出租——可采用收益法(收益——租金);

自營——可采用收益法(收益——經(jīng)營利潤);

自用——主要用成本法。

七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

收益性房地產(chǎn)：指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅、商店、寫字樓、旅館、飯館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

非收益性房地產(chǎn)：指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如行政辦公樓、教堂、寺廟等。

在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力(客觀收益能力)。例如，某套公寓目前尚未出租而空置著，無經(jīng)濟(jì)收益，但仍然屬于收益性房地產(chǎn)。

因?yàn)橄嗨频墓⒃诖罅砍鲎舛苯赢a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，該尚未出租的公寓的收益可以通過與其相似的公寓的收益采用“比較法”求取。

收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)難以采用收益法估價(jià)。

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