2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第二章第二節(jié)

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第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

第二節(jié)房地產(chǎn)的特性

一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

房地產(chǎn)無(wú)法從價(jià)格較低地區(qū)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。

【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨(dú)一無(wú)二

D.不可移動(dòng)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動(dòng)。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。這里A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有D是正確答案。參見(jiàn)教材P59。

二、獨(dú)一無(wú)二(掌握)

獨(dú)一無(wú)二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

【例題】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(　)。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。此外，盡管有樣板房、樣板間、沙盤(pán)、售樓書(shū)、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘。參見(jiàn)教材P59。

三、壽命長(zhǎng)久(熟悉)

壽命長(zhǎng)久特性也稱為耐久性，對(duì)土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。

由于壽命長(zhǎng)久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。

從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過(guò)原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

四、供給有限(熟悉)

滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

原因：

■土地總量不可增加;

■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由土地的不可移動(dòng)造成。參見(jiàn)教材P61。

五、價(jià)值較大(熟悉)

與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評(píng)估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

六、用途多樣(熟悉)

用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。

土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途。

用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(合法原則)

不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

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第一節(jié)房地產(chǎn)的含義

七、相互影響(熟悉)

房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響。

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。

外部性：

正外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。如：墻內(nèi)開(kāi)花墻外香

負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。

如：工廠向河流排放廢水、汽車(chē)產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車(chē)駕駛者可能并沒(méi)有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。

【例題】經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的(　)。

A.相互影響性

B.壽命長(zhǎng)久性

C.數(shù)量有限性

D.保值增值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是相互影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體(生產(chǎn)者或消費(fèi)者)進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。參見(jiàn)教材P63。

八、易受限制(熟悉)

政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

管制權(quán)——直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過(guò)城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)設(shè)施等。

征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)征稅。

征收權(quán)——為了公共利益而征收。

充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可無(wú)償收回房地產(chǎn)。

易受限制還表現(xiàn)為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響。

九、難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買(mǎi)者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

不同類(lèi)型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)有所不同。

影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有(七項(xiàng))：

①該宗房地產(chǎn)的通用性。

②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。

③該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。

④該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。反比關(guān)系。

⑤該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。

⑥該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度。

⑦該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理解性記憶

【例題】對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力比較弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因?yàn)楸纫话銖S房更容易被買(mǎi)家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因。熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來(lái)即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)。

廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的;郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。參見(jiàn)教材P65。

提示：這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識(shí)，對(duì)照理論，進(jìn)行分析。

十、保值增值

房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即自然增值。(常見(jiàn)考點(diǎn))

引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：

①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;——投資增值

②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

④房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。——自然增值

⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲;——房地產(chǎn)保值

引起房地產(chǎn)自然增值的原因：外部性、稀缺性、管制改變。(記憶竅門(mén)：歪吸管)

【例題】房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于(　)引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周?chē)h(huán)境改善

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是保值增值。三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變，AD屬于投資增值而非自然增值;B屬于保值而非自然增值。參見(jiàn)教材P65～66。

以上就是小編為大家整理的2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第二章第二節(jié)，備考過(guò)程中需要?dú)v年真題及考試大綱，可點(diǎn)擊下方按鈕免費(fèi)下載。