2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)習(xí)題：第三章

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第三章　房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

一、單項選擇題(單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是(　)。(2011年真題)

A.集體土地中的宅基地

B.依法收回的國有土地

C.依法收購的土地

D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是獲取土地。土地儲備的范圍一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。參見教材P67。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是(　)。(2011年真題)

A.土地儲備

B.銷售方案的細(xì)化

C.建設(shè)項目的質(zhì)量控制

D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是獲取土地。A土地儲備是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段;C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。參見教材P67。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括(　)。(2011年真題)

A.對原材料的檢驗

B.對配套設(shè)施的檢驗

C.確立質(zhì)量文件檔案制度

D.確立成本控制檔案制度

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是質(zhì)量控制。本題可用排除法。ABC全是與質(zhì)量有關(guān)的，而只有D是與成本(投資)有關(guān)的，不屬于同一類。參見教材P82～83。

4、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　)。(2011年真題)

A.認(rèn)知價值定價法

B.成本加成定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。成本加成定價法指開發(fā)商按照所開發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來制定房地產(chǎn)的銷售價格。加成的含義就是一定比率的利潤。這是最最基本的定價方法。參見教材P99。

5、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為(　)的方法。(2010年真題)

A.質(zhì)量控制　　

B.成本控制

C.進度控制　　

D.合同管理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是進度控制。進度控制的方法主要有兩種，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡(luò)圖。參見教材P84。

6、下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是(　)。(2010年真題)

A.拆遷補償費及有關(guān)稅費

B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用

C.貸款利息

D.建安費用

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是獲取土地。土地儲備成本包括六大項。土地開發(fā)中沒有建房子，不會用建安費用。參見教材P68。

7、某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是(　)。(2010年真題)

A.目標(biāo)定價法

B.領(lǐng)導(dǎo)定價法

C.隨行就市定價法

D.認(rèn)知價值定價法

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。參見教材P99。

8、橫道圖法用于項目建設(shè)階段的(　)。(2009年真題)

A.質(zhì)量控制　　

B.進度控制

C.成本控制　　

D.合同管理

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是進度控制。橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖是進行進度控制的兩大方法。參見教材P84。

9、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進行初步檢查。檢查后由(　)列出質(zhì)量缺陷清單。(2009年真題)

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理工程師

D.使用單位

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是竣工驗收。在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進行初步檢查。檢查后由監(jiān)理工程師列出質(zhì)量缺陷清單。參見教材P91。

10、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用(　)。(2008年真題)

A.挑戰(zhàn)定價法　　

B.領(lǐng)導(dǎo)定價法

C.目標(biāo)定價法　　

D.隨行就市定價法

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。另行定價風(fēng)險較大，難以把握時，一般會隨行就市。參見教材P100。

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11、實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由(　)負(fù)責(zé)。(2007年真題)

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是安全管理。實行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。參見教材P90。

12、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是(　)。(2007年真題)

A.目標(biāo)定價法

B.成本加成定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。目標(biāo)定價法利用損益平衡圖。參見教材P99。

13、某開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是(　)。(2006年真題)

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.應(yīng)戰(zhàn)定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低的較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。參見教材P99。

14、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由(　)向發(fā)證機關(guān)申請領(lǐng)取。(2006年真題)

A.施工單位

B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位

D.設(shè)計單位

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開工申請與審批。施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位。參見教材P80。

15、將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于(　)的工作。(2006年真題)

A.投資機會選擇于決策分析階段

B.前期工作階段

C.建設(shè)階段

D.租售階段

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開工申請與審批。開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機會研究的界線是獲取土地或項目。參見教材P81。

16、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是(　)。(2005年真題)

A.目標(biāo)定價法

B.價值定價法

C.挑戰(zhàn)定價法

D.成本加成定價法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。目標(biāo)定價法利用損益平衡圖。參見教材P99。

17、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在(　)內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。(2005年真題)

A.半個月

B.一個月

C.一個半月

D.二個月

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是竣工驗收。承包商在收到竣工結(jié)算價款后半個月內(nèi)交付工程。參見教材P93。

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二、多項選擇題(多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有(　)。(2011年真題)

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目必須選擇聯(lián)合代理方式

B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在項目前期就確定好代理方式

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常采用聯(lián)合代理方式。開發(fā)商可以直接委托分代理。參見教材P96～97。

2、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　)。(2010年真題)

A.進行項目的財務(wù)評價

B.獲取項目所需土地

C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)

D.對項目的建設(shè)工程進行招標(biāo)

E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是投資決策分析。A進行項目的財務(wù)評價屬于投資機會選擇與決策分析階段。參見教材P66。

3、采取隨行就市定價法確定價格的情形有(　)。(2009年真題)

A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位

B.開發(fā)商難以估算成本

C.開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

D.開發(fā)商打算與同行和平共處

E.開發(fā)商具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是制定租售方案。選項A可以采取領(lǐng)導(dǎo)定價法;選項CE可以采取挑戰(zhàn)定價法。參見教材P100。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括(　)。(2009年真題)

A.工程質(zhì)量保修書

B.可行性研究報告

C.竣工圖

D.住宅使用說明書

E.竣工驗收備案表

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是竣工驗收。選項B屬于前期資料，選項C竣工圖是單獨的一類;選項E屬于驗收資料，也屬于技術(shù)資料。選項AD是竣工驗收備案的資料，不是向城市檔案館移交的資料。參見教材P92、P93。

5、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有(　)。(2008年真題)

A.土地

B.勞動力

C.資本

D.經(jīng)驗

E.環(huán)境

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念。主流的人、財、物三方面，還有管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。參見教材P63。

6、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有(　)。(2007年真題)

A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及早介入

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。選項B大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。參見教材P96。

7、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括(　)等。(2005年真題)

A.保險合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設(shè)計合同

E.加工合同

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是合同管理。選項ABE主要是承包商的合同關(guān)系。參見教材P89。

8、國家投資管理部門對建設(shè)項目進行核準(zhǔn)的重點包括(　)。

A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等

B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定

C.項目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響

D.項目有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境

E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是項目核準(zhǔn)和開工計劃。選項B表述應(yīng)為“主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟安全”;選項C不要求項目建設(shè)對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。參見教材P72。

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三、判斷題(判斷題每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1、土地儲備機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等土作，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。(　)(2011年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是獲取土地。由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)時，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。參見教材P68。

2、在我國，縣級及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。(　)(2011年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是獲取土地。招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指市、縣人民政府國土資源行政部門發(fā)布招標(biāo)公告。邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗�、法人或者其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。參見教材P69。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。(　)(2010年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。還可以采用邀請招標(biāo)的方式。參見教材P75。

4、開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項目的平均銷售周期。(　)(2009年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是選擇物業(yè)租售形式�？疾斓氖瞧浯�理項目的平均銷售周期，不是第一個項目的銷售周期。參見教材P97。

5、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。(　)(2008年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是獲取土地。授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè)籌措。參加教材P68。

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