2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(4)

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【案例】

(一)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2 ，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2 ，2號地塊的單價為8000 元/m2 ，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2 。

1.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是增值收益。以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配。

2.在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是增值收益的分配方法。選項D對于價格變動難以確定分配增值收益。

3.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為(　)萬元。

A.1616　　　　　　

B.2560

C.1882　　　　　　

D.1920

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。

(二)估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

4.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中，正確的是(　)。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

C.抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險

D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成耗損風險。抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現(xiàn)風險。

5.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時(　)。

A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減商業(yè)利潤。

6.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是(　)。

A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地取得成本不應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金。

7.假如以投?；馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果為3500萬元，則(　)。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。