2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(3)

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【案例】

(一)估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是( )。

A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)造成市場(chǎng)價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場(chǎng)價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』A耗損風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)( )。

A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項(xiàng) D 為利潤總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤。

3.若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是()。

A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C.在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是成本法。在估價(jià)測(cè)算過程中土地取得成本不應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金。

4.假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為3500萬元，則( )。

A.3500萬元是該賓館的公開市場(chǎng)價(jià)值

B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值

C.3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D.投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保險(xiǎn)價(jià)值。投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元。

(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是()。

A.道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

B.綠地率發(fā)生變化

C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D.土地形狀發(fā)生變化

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)整體價(jià)值。從題干條件可知是部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，綠地率發(fā)生變化地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損。

6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是( )。

A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

B.土地形狀發(fā)生變化

C.人口密度發(fā)生變化

D.出行便捷程度發(fā)生變化

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)整體價(jià)值。從題干條件可知是擴(kuò)展城市道路出行便捷程度發(fā)生變化，該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值可能增值。

7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是( )。

A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

C.用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展前后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

D.用路線法測(cè)算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值變化額度。測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是用市場(chǎng)法分別測(cè)算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度。