2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(2)

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單選題練習

(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓3月1日起至金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。如果求建筑物折舊年限土地使用權(quán)到期對建筑物不予補償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41 年。土地使用權(quán)到期對建筑物給予補償：按建筑物耐用年限計算。

2.采用收益法估價時,下述觀點不正確的是()。

A.收益年限應按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B.估價時點應設(shè)定為2004年3月1日

C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料精

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運營費用。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費水電費等。運營費用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。因此，凈收益中不應扣除建筑物折舊額。

3.估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是( )萬元。

A.2800

B.2940

C.4000

D.4200

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應該是公開市場價值為4000萬元。

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。

A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保

C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

D.該500萬元可再次抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是抵押物增值。該500萬元可再次抵押。注意再次抵押價值與抵押物添加增值的不同。