2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章考點(diǎn)：補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

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補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算

補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。

需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有(3種)

①改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;

②延長(zhǎng)土地使用期限;

③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

測(cè)算方法：

對(duì)改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，總體公式

補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

對(duì)單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率

如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則

【例8】某宗土地的面積為1000m2，容積率為3.0，相應(yīng)的土地單價(jià)為450元/m2，現(xiàn)可依法將容積率提高到5.0，樓面地價(jià)不變。計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。

『正確答案』本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算。應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額計(jì)算如下：

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=300×1000=30(萬(wàn)元)

或　原樓面地價(jià)=450/3=150，樓面地價(jià)不變

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=150×5-150×3=300元/平方米

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=300×1000=30萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P386。

【例9】某宗工業(yè)用地的面積為3000m2，容積率為0.8，相應(yīng)的樓面地價(jià)為700元/m2。現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到2.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。

『正確答案』本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算。應(yīng)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額計(jì)算如下：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=1500×2-700×0.8=2440(元/平方米)，補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=2440×0.3=732(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P386。

【單選題】某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%，則理論上因?yàn)槿莘e率提高應(yīng)該補(bǔ)交的地價(jià)款為(　)萬(wàn)元。

A.1125　　　

B.1800

C.2250　　　

D.3375

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算。原樓面地價(jià)=4500/3=1500，新樓面地價(jià)：樓面地價(jià)=1500-(5-3)/0.1×1500×1%=1200，補(bǔ)地價(jià)=(1200×5-1500×3)×7500=1125萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P385。