2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》?？碱}(9)

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單項(xiàng)選擇題

1.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。一般情況下，成本法求取的價(jià)值偏保守，應(yīng)該最低，但是如果成本法的價(jià)值比市場法的價(jià)值還高，則說明市場價(jià)格很低，收益法的價(jià)值也很低，說明房地產(chǎn)收益不佳，這都是房地產(chǎn)市場不景氣的表現(xiàn)。如果考慮外部折舊，也就是經(jīng)濟(jì)折舊，成本法的求得的價(jià)值會降低，因而要加這么一個(gè)前提。判斷題一定要注意加的前提、背景和視角。參見教材P96。

2.抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，而是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過貸款乘數(shù)(抵押率)打折后的價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，也不是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過貸款乘數(shù)(抵押率)打折后的價(jià)值，或者將上述抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材P102。

3.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押貸款債權(quán)(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬元，再次抵押價(jià)值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬元

注意：本題中有些信息是無用的。如貸款利率等。

本題中采用的是等本金按月償還，所以計(jì)算抵押貸款債權(quán)比較簡單，如果是采用等額按月償還，計(jì)算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計(jì)算還有3年(36個(gè)月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。參見教材P102。

4.某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬元。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。抵押貸款余額為 540萬，貸款成數(shù)為0.6，則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0.6=900 萬元。再次抵押價(jià)值為100萬元。參見教材P102。

5.無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值就是完整的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，由出租人和承租人分享。參見教材P106。

16.無租約限制價(jià)值就是“干凈的”完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無租約限制價(jià)值就是完整的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，由出租人和承租人分享。參見教材P106。

7.房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐某山粌r(jià)格進(jìn)行評估。()

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。參見教材P110。

8.房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般小于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。(外部性的原因)1+1≥2。參見教材P111。

9.樓面地價(jià)是一種特殊的建筑物單價(jià)，是指全部建筑面積分?jǐn)偟秸嫉孛娣e上的建筑物價(jià)格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。參見教材P112。

10.房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。(外部性的原因)2≥1+1。參見教材P111。