2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(4)

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【案例】

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060 年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006 年6月以3000元/m2 的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006 年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300 元/m 。

【問題】

1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800 元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為 4000元/m2。你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償款后的價值。

(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

參見教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。參見教材P243。