2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模考題(5)

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多項選擇題

1.房地產(chǎn)價格與一般商品價格的不同之處包括(　)。

A.受區(qū)位因素影響大

B.是物品本身的價格

C.不太容易受交易者個別情況影響和左右

D.價格形成時間長

E.同時存在租賃價格和買賣價格

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同。一般物品的價格是物品本身的價格，房地產(chǎn)則還是權(quán)益的價格;房地產(chǎn)價格極易受交易者個人的個別情況影響。參見教材P83。

2.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

A.消費者有購買意愿

B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

C.人口急劇增長

D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格的形成條件。有效需求=意愿+支付能力。參見教材P82。

3.市場價值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場參與者個體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。選項 A 市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。謹慎原則僅在抵押價值中體現(xiàn)。參見教材P98。

4.下列對決定房地產(chǎn)需求量的因素，描述正確的是(　)。

A.當(dāng)價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品

B.消費者收入增加，對商品的需求增加

C.當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時，該種房地產(chǎn)需求就會增加

D.房地產(chǎn)互補品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上

E.當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項 A 錯誤，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化;選項 D 錯誤，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上;選項 E 錯誤，當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求。參見教材P86～87。

5.下列對房地產(chǎn)供給量的因素描述正確的是(　)。

A.某宗房地產(chǎn)的價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多

B.在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，開發(fā)成本提高，該種房地產(chǎn)的供給減少

C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平的提高，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多房地產(chǎn)

D.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來房地產(chǎn)市場不看好，將會減少對房地產(chǎn)的供給

E.房地產(chǎn)的供給富有彈性

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給缺乏彈性。參見教材P89。

6.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般收益率

C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D.評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。A投資價值和市場價值的收益率取值是不同的。選項C應(yīng)該是最低收益率;選項E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。特別提示：多選題注意貫徹謹慎原則。參見教材P98。

7.下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價值

B.出租人權(quán)益價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.承租人權(quán)益價值

E.殘余價值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值;殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產(chǎn)權(quán)價值肯定是市場價值，出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值，由于租金存在市場標(biāo)準(zhǔn)，租賃也是完全的市場行為，因而租金體現(xiàn)了市場價值。參見教材P99～100。

8.下列項目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費

B.維修費

C.地租

D.保險費

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。地租和保險費屬于商品租金的構(gòu)成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。參見教材P100。

9.在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費用

D.訴訟費用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。參見教材P101。

10.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價值包括(　)。

A.無租約限制價值

B.出租人權(quán)益價值

C.承租人權(quán)益價值

D.租賃權(quán)價值

E.抵押權(quán)價值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。有租約限制價值，就是按照租金的收益現(xiàn)值確定的價值;出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是市場租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P106。

抵押權(quán)價值和租金水平無關(guān)，它是依據(jù)債權(quán)的價值確定的。是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的時候，將抵押房地產(chǎn)拍賣變現(xiàn)所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P101。