2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》?？碱}(5)

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多項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品價(jià)格的不同之處包括(　)。

A.受區(qū)位因素影響大

B.是物品本身的價(jià)格

C.不太容易受交易者個(gè)別情況影響和左右

D.價(jià)格形成時(shí)間長(zhǎng)

E.同時(shí)存在租賃價(jià)格和買賣價(jià)格

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同。一般物品的價(jià)格是物品本身的價(jià)格，房地產(chǎn)則還是權(quán)益的價(jià)格;房地產(chǎn)價(jià)格極易受交易者個(gè)人的個(gè)別情況影響。參見教材P83。

2.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

A.消費(fèi)者有購(gòu)買意愿

B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

C.人口急劇增長(zhǎng)

D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件。有效需求=意愿+支付能力。參見教材P82。

3.市場(chǎng)價(jià)值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場(chǎng)參與者個(gè)體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價(jià)

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹(jǐn)慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng) A 市場(chǎng)價(jià)值形成的隱含前提之一是市場(chǎng)參與者集體的觀念和行為。謹(jǐn)慎原則僅在抵押價(jià)值中體現(xiàn)。參見教材P98。

4.下列對(duì)決定房地產(chǎn)需求量的因素，描述正確的是(　)。

A.當(dāng)價(jià)格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品

B.消費(fèi)者收入增加，對(duì)商品的需求增加

C.當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)需求就會(huì)增加

D.房地產(chǎn)互補(bǔ)品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上

E.當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，吉芬物品屬于生活必需品，價(jià)格和需求量同方向變化;選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上;選項(xiàng) E 錯(cuò)誤，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求。參見教材P86～87。

5.下列對(duì)房地產(chǎn)供給量的因素描述正確的是(　)。

A.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多

B.在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，開發(fā)成本提高，該種房地產(chǎn)的供給減少

C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平的提高，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)更多房地產(chǎn)

D.如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，將會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的供給

E.房地產(chǎn)的供給富有彈性

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給缺乏彈性。參見教材P89。

6.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法，正確的有(　)。

A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估，且收益率取值相同

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率

D.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。A投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的收益率取值是不同的。選項(xiàng)C應(yīng)該是最低收益率;選項(xiàng)E投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。特別提示：多選題注意貫徹謹(jǐn)慎原則。參見教材P98。

7.下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.承租人權(quán)益價(jià)值

E.殘余價(jià)值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值;殘余價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，這兩個(gè)是非市場(chǎng)價(jià)值。完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值肯定是市場(chǎng)價(jià)值，出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值，由于租金存在市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，租賃也是完全的市場(chǎng)行為，因而租金體現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P99～100。

8.下列項(xiàng)目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.地租

D.保險(xiǎn)費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)。地租和保險(xiǎn)費(fèi)屬于商品租金的構(gòu)成項(xiàng)目。成本租金由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P100。

9.在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。參見教材P101。

10.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價(jià)值包括(　)。

A.無(wú)租約限制價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值

C.承租人權(quán)益價(jià)值

D.租賃權(quán)價(jià)值

E.抵押權(quán)價(jià)值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。有租約限制價(jià)值，就是按照租金的收益現(xiàn)值確定的價(jià)值;出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價(jià)值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場(chǎng)平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是市場(chǎng)租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P106。

抵押權(quán)價(jià)值和租金水平無(wú)關(guān)，它是依據(jù)債權(quán)的價(jià)值確定的。是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，將抵押房地產(chǎn)拍賣變現(xiàn)所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P101。