2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(1)

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【案例】

甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商業(yè)用房進(jìn)行估價。由于甲上市公司要求出具評估報(bào)告的時間短，乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280 元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測算出了該商業(yè)用房的市場價值。

【問題】

上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處。

【正確答案】

本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

1.乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評估不當(dāng)，估價師必須進(jìn)行實(shí)地查勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場氛圍，才能準(zhǔn)確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實(shí)際價值，而估價應(yīng)該使用市場價格平均水平。

2.租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個比較實(shí)例差異較大。

3.計(jì)算有效毛收入時沒有考慮空置率;

4.選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率。收益法的計(jì)算是選用報(bào)酬率，報(bào)酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貸款利率。