2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》?？加?xùn)練(5)

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【案例】

甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

【問題】

1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?

【正確答案】

1.本題考查的是估價(jià)所需資料清單。比較法資料的收集、價(jià)格形成的影響因素：

(1)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及是否有他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明；

(2)估價(jià)對(duì)象收益、費(fèi)用、租賃合同或租賃協(xié)議。參見教材P67。

2.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)收益年限或新舊程度或成新度)；寬深比或臨街寬度或臨街狀況；使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。參見教材P104～107。