2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》?？加?xùn)練(4)

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【案例】

2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進(jìn)行評估，估價時點(diǎn)為2007年10月15日。

【問題】

1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

【正確答案】

收益法價值的內(nèi)涵、價值的形成過程。

1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大;

(2)保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力(即其經(jīng)營收入不足以支付租金)，承租人毀約可能性大;

(3)租賃合同規(guī)定對承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。

2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

先測算價值時點(diǎn)至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點(diǎn)至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權(quán)益的價值。