2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模考訓(xùn)練(3)

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【案例】

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

【問題】

1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

這題可作為成本法的應(yīng)用范例：

重置價(jià)格是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

【正確答案】

1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：

(1)應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)?；颍翰粦?yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。(3分)

(2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息?；颍翰粦?yīng)計(jì)自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(2分)

(3)利潤(rùn)應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平?；颍豪麧?rùn)不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤(rùn)。(2分)

2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。(1分)

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。(1分)

(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。(1分)