2019年房地產估價師《案例分析》模考訓練(2)

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【案例】

2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

【問題】

1.該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

【正確答案】

本題考查的是比較法的可比實例的選取、收益法價值形成過程的注意問題。

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產價格的因素。不能直接將其選作可比實例(1分)。

因為：(1)雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同;

(2)商場與臨街商鋪的規(guī)模不相當;

(3)商場與臨街商鋪的建筑結構是否相同不清楚;

(4)商場與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚;

(5)商場與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚;

(6)商場與臨街商鋪交易類型與目的是否相同不清楚;

(7)商場剩余部分招商管理費較高，與臨街鋪面可能不同。參見教材P104～107。

2.本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入。

(1)租約期內按租約租金，租約期外按正常客觀的市場租金計算。(2分)

(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入或應考慮是否存在無形收益。(2分)參見教材P108。

3.本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。(3分)

(1)確定自營部分凈收益，應為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

(4)確定合理的收益期限，在該商場的自然壽命、法律規(guī)定等基礎上，結合剩余經濟壽命來確定。