2019房地產估價師《理論與方法》第四章考點：謹慎原則
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謹慎原則
謹慎原則是房地產抵押價值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。
該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，不低估注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
雖然說只要所擔保的債權不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押價值時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，屆時抵押房地產的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注，所以房地產抵押價值評估還應遵循謹慎原則。
理解謹慎原則的關鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。
在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據確定因素進行估價。
如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀，保守(或悲觀)和折中判斷或估計會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。
《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的下列要求 ：
(1)在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。
(2)在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
(3)在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
(4)在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。
一句話，就是要高估成本，低估收益，使得評估結果偏低。
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