2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第四章考點(diǎn)：最高最佳利用原則

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最高最佳利用原則

1.所謂最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。

除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關(guān)鍵考點(diǎn))。

最高最佳利用必須同時(shí)滿(mǎn)足以下4個(gè)

條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟(jì)上可行;④價(jià)值最大化。需要指出的是，實(shí)際估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上，最高最佳利用不是無(wú)條件的最高最佳利用，而是在法律法規(guī)、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。

因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：

遵循了合法原則，并不意味著會(huì)遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求(關(guān)鍵考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目)。

最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。

尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象的各種潛在的利用，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：

(1)法律上是否允許。

(2)技術(shù)上是否可能。

(3)經(jīng)濟(jì)上是否可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法，是針對(duì)每種利用，首先預(yù)測(cè)它未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

(4)價(jià)值是否最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用，便是最高最佳利用。

2.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

①收益遞增遞減原理

第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律也稱(chēng)為報(bào)酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理，可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變。則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小，即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

第二種投入產(chǎn)出關(guān)系—規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律

假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能：(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

②均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

建筑物與土地的組合四種情況：

——空地VL

——土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB

——土地上有一陳舊過(guò)時(shí)，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費(fèi)用

——土地上有一過(guò)大或過(guò)高檔次的建筑物 V=VB-功能折舊額

五種估價(jià)前提(下列計(jì)算公式必須理解，可能出單項(xiàng)選擇題。)

(1)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：

(新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。

保留建筑物的條件：

(新房地產(chǎn)價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

(2)更新改造前提(包括土地改造)

(更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值

(3)改變用途前提

(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值

(4)重新開(kāi)發(fā)前提

(重新開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

(5)上述情形的某種組合

把各種可行前提比較后做出最高最佳的判斷和選擇。

上述的5種情況，如何理解?

掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開(kāi)發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。