2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)測(cè)試(3)

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1.廣義下的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，下列選項(xiàng)中，屬于構(gòu)筑物的有(　)。

A.圍墻

B.道路

C.橋梁

D.倉(cāng)庫(kù)

E.水塔

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。參見(jiàn)教材P48。

2.房地產(chǎn)的特性包括(　)。

A.獨(dú)一無(wú)二

B.需求有限

C.流動(dòng)性好

D.相互影響

E.保值增值

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。B需求是無(wú)限的，供給才是有限的;C 流動(dòng)性就是變現(xiàn)的意思，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差。參見(jiàn)教材P58～66。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括(　)等。

A.按份共有所有權(quán)

B.專有部分所有權(quán)

C.共同關(guān)系成員權(quán)

D.共同部分持份權(quán)

E.長(zhǎng)期使用租賃權(quán)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。區(qū)分所有權(quán)，是一種復(fù)合性的權(quán)利。包括專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)、共同關(guān)系產(chǎn)生的成員權(quán)。典型例子：商品房的權(quán)利構(gòu)成：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，業(yè)主對(duì)整個(gè)小區(qū)的權(quán)利。參見(jiàn)教材P50。

4.房地產(chǎn)權(quán)利的分類中，下列選項(xiàng)中，屬于他物權(quán)的有(　)。

A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

B.集體建設(shè)用地使用權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

E.房屋所有權(quán)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。選項(xiàng)D屬于債權(quán);選項(xiàng)E屬于自物權(quán)。參見(jiàn)教材P52。

5.房地產(chǎn)的區(qū)位包括(　)。

A.位置

B.交通條件

C.外部配套設(shè)施

D.內(nèi)部配套設(shè)施

E.周圍環(huán)境和景觀

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位的含義。內(nèi)部配套設(shè)施屬于房地產(chǎn)實(shí)物范疇。參見(jiàn)教材P53。

6.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(　)。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。獨(dú)一無(wú)二性主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)的獨(dú)特、異質(zhì)性和個(gè)別性，每種地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處。參見(jiàn)教材P60。

7.下列說(shuō)法中，關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力比較弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比特殊廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因。熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來(lái)即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)。廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的;郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。參見(jiàn)教材P65。

8.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于(　)引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是保值增值。三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變(歪吸管)。AD屬于投資增值而非自然增值;B 屬于保值而非自然增值。參見(jiàn)教材P66。

9.房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有(　)。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是保值增值。通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。“歪吸管”B稀缺，D外部性。參見(jiàn)教材P66。

10.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括(　)。

A.政府進(jìn)行道路建設(shè)

B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

C.改進(jìn)物業(yè)管理

D.裝飾裝修改造

E.更新或添加設(shè)施設(shè)備

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。參見(jiàn)教材P65。