2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項測試(2)

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1.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動造成。參見教材P61。

2.房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是(　)。

A.不可移動

B.獨一無二

C.相互影響

D.易受限制

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獨一無二。房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價格千差萬別。參見教材P61。

3.房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有(　)。

A.獨占性

B.公益性

C.可支配性

D.共享性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)供給優(yōu)先特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。參見教材P61。

4.從經(jīng)濟(jì)角度上看，下列對土地利用的選擇順序，描述正確的是(　)。

A.牧場-耕地-放牧地 　　

B.居住-辦公-工業(yè)

C.商業(yè)-辦公-工業(yè) 　　　

D.辦公-工業(yè)-居住

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是用途多樣。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)-辦公-居住-工業(yè)-耕地-牧場-放牧地-森林-荒地。參見教材P62。

5.政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過特殊權(quán)利來實現(xiàn)，不包括下列(　)。

A.通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率

B.提高房地產(chǎn)稅率

C.為公共利益需要，征收取得房地產(chǎn)

D.規(guī)定房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是易受限制。政府對房地產(chǎn)的限制一般通過4種特殊的權(quán)利來實現(xiàn)：(1)選項A體現(xiàn)管制權(quán);(2)選項B體現(xiàn)征稅權(quán);(3)選項C體現(xiàn)征收權(quán);(4)充公權(quán)。參見教材P64。

6.某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16 元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是(　)元/平方米。

A.98 　　　

B.102

C.108　　　

D.116

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。五通指水(供水和排水)電路再加上電信,七通中減去“氣和熱”。(七氣熱)上題為道路 20+供水 14+排水 16+供電 25+通信 8+場地 平整 15=98。參見教材P68。

7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是(　)。

A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)

B.開發(fā)程度低的房地產(chǎn)

C.獨立使用的房地產(chǎn)

D.不景氣市場環(huán)境下的房地產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。獨立使用的房地產(chǎn)使用不受太多限制，比起不能獨立使用的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力要強(qiáng)。用途越專，轉(zhuǎn)讓越難。價值越大，也越難找到買家。參見教材P65。

8.通常情況下，開發(fā)程度對變現(xiàn)能力的影響體現(xiàn)在，開發(fā)程度越高，變現(xiàn)能力會(　)。

A.越弱

B.越強(qiáng)

C.適中

D.較好

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見教材P65。

9.城市規(guī)劃對建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的(　)。

A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利

B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C.受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D.房地產(chǎn)的額外利益或收益

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。有些限制是源于權(quán)利的保護(hù)，而規(guī)劃產(chǎn)生的限制是由房地產(chǎn)以外的因素限制的。參見教材P49～50。

10.經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的“外部性”在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的(　)。

A.相互影響性

B.壽命長久性

C.數(shù)量有限性

D.保值增值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是相互影響。外部性的含義，就是一個經(jīng)濟(jì)主體的行為對他人的影響?？吹酵獠啃裕R上聯(lián)想起相互影響性。參見教材P63。