2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題(3)

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1、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。

1) 、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)是(　)。

A、經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

B、產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

C、裝修高檔且復(fù)雜

D、收益性

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣;一類是長期投資經(jīng)營。參見教材P103。

2)、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要區(qū)位狀況的是(　)。

A、生活服務(wù)設(shè)施

B、交通狀況

C、集聚程度

D、環(huán)境質(zhì)量

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括：地段繁華程度;交通條件;臨街狀況;樓層。參見教材P104。

3)、下列屬于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格主要實(shí)物狀況的是(　)。

A、地段繁華程度

B、樓層

C、建筑密度

D、無形價值

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局;凈高;面積;裝飾裝修;無形價值。參見教材P106。

2、某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2015年6月開始，2016年9月結(jié)束。

1)、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。高架橋可能帶來大的客流量，使商業(yè)用房價格上升;也可能帶來噪音污染、采光不暢等引起房地產(chǎn)價格下降;還有可能利、害兩個方面的影響互相抵消，使房地產(chǎn)維持原來的價格。參見教材P105。

2)、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為(　)。

A、市場價格上升

B、市場價格下降

C、市場價格不變

D、市場價格變化不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。高架路對于居住用房來說，產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價格下降。參見教材P85。

3)、2016年3月需對臨道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例時，交易日期距價值時點(diǎn)不應(yīng)超過(　)。

A、6個月

B、9個月

C、1年

D、2年

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該高架路工程于2015年6月開始，2015年9月結(jié)束。三個月就建設(shè)完工了。房地產(chǎn)市場可能在半年內(nèi)就會有很快的反應(yīng)。這時候應(yīng)該選越短的時期越好。

3、甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商業(yè)用房進(jìn)行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)，分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率測算出了該商業(yè)用房的市場價值。

1)、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素有哪些?

【正確答案】本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層;影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值。參見教材P105。

2)、上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。

1)乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘;

直接根據(jù)甲上市公司提供的該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況進(jìn)行評估不當(dāng)，估價師必須進(jìn)行實(shí)地踏勘，了解房地產(chǎn)的實(shí)際狀況、周邊環(huán)境、市場氛圍，才能準(zhǔn)確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實(shí)際價值，而估價應(yīng)該使用市場價格平均水平。

2)租金的選取根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;

應(yīng)該給出依據(jù)，使用平均值或加權(quán)平均法，而且3個比較實(shí)例差異較大。

3)計(jì)算有效毛收入時沒有考慮空置率;

本題空置率是考點(diǎn)，因?yàn)轭}目說了是某處空置的商業(yè)房產(chǎn)，后面沒有進(jìn)行空置率的計(jì)算。

4)選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，不正確;

收益法的計(jì)算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現(xiàn)率，不能用銀行貨款利率。參見教材P107。

4、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、三個交易實(shí)例。實(shí)例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。除以上情況外，三個交易實(shí)例與估價對象均具有較好的可比性。

1)、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求有哪些?上述三個交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足下列要求：與估價對象的區(qū)位相近;與估價對象的用途相同;與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同;與估價對象的檔次相當(dāng);與估價對象的規(guī)模相當(dāng);與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價值時點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

三個交易實(shí)例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。參見教材P107。

2)、三個個交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

1)實(shí)例A，要用市場租金，對實(shí)例A合同租金價格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場租金標(biāo)準(zhǔn)。

2)實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價格調(diào)高。

3)實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價格調(diào)低。

5、某商務(wù)辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其對該商鋪的最高出價。

1)、商務(wù)辦公樓估價的常用方法有哪些?

【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法。商務(wù)房地產(chǎn)的估價可以選擇收益法、市場法、成本法等。參見教材P126。

2)、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況有哪些?

【正確答案】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實(shí)物狀況包括外觀形象;內(nèi)部裝修;設(shè)備、設(shè)施;智能化程度;物業(yè)服務(wù)水平以及租戶類型。參見教材P125。

3)、該估價項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。該估價項(xiàng)目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限;其次，預(yù)測未來各期的凈收益;第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計(jì)算收益價值。參見教材P126。

6、2013年6月甲公司購買了某幢寫字樓的第7層，2015年8月甲公司與乙公司簽訂了一個5年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進(jìn)行評估，價值時點(diǎn)為2016年3月1日。

1)、簡述出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。

【正確答案】出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的價值，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

2)、說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額，在價值時點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。參見教材P128。

7、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對此餐館進(jìn)行評估，以確定該餐館的市場價值。

1)、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性?

【正確答案】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價特點(diǎn)及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：

(1)地段選擇的差異性.餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。

(2)營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，主要是經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。在實(shí)際中處于同一地段的餐飲房地產(chǎn)，有的門庭若市，有的卻比較冷清，這種收入的差異主要來自于房地產(chǎn)以外的因素。因此估價時要考慮將這部分收入進(jìn)行剝離。參見教材P161。

2)、說明對此餐館進(jìn)行評估的技術(shù)路線。

【正確答案】本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。參見教材P161。