2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬試題(1)
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1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)之一是不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯,下列關(guān)于不同住房權(quán)屬性質(zhì)的表述中,錯(cuò)誤的是( )。
A、商品房具有完全產(chǎn)權(quán),擁有一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)
B、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán),不擁有或部分擁有土地使用權(quán)
C、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)只能是劃撥的
D、廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤,房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán),不擁有或部分擁有土地使用權(quán),其土地使用權(quán)既有劃撥的,也有出讓的。參見(jiàn)教材P84。
2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是( )。
A、交通條件
B、裝飾裝修
C、土地所有權(quán)狀況
D、地質(zhì)條件
【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況有:位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。參見(jiàn)教材P84。
3、房地產(chǎn)估價(jià)方法中,主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn),在居住房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用較少的是( )。
A、收益法
B、比較法
C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
D、成本法
【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少,主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P86。
4、商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主,這是( )業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。
A、家居中心
B、專賣店
C、超級(jí)市場(chǎng)
D、便利店
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn):采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售,也開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng);商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主,銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識(shí),并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi);商圈范圍不定,營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定;目標(biāo)顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見(jiàn)教材P102。
5、下列各項(xiàng)中,屬于商業(yè)房地產(chǎn)中便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的是( )。
A、目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人
B、目標(biāo)顧客以居民為主
C、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人,商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格
D、目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客,主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。選項(xiàng)A為百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)B為超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn);選項(xiàng)D為專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。參見(jiàn)教材P102。
6、商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上,所以( )是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。
A、比較法
B、成本法
C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法
D、收益法
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。參見(jiàn)教材P107。
7、關(guān)于不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理,下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A、商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類
B、出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)
C、租金收益的測(cè)算不必區(qū)分是否存在租約限制
D、對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易案例的現(xiàn)場(chǎng)查勘非常重要
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。選項(xiàng)B錯(cuò)誤,租金收益的測(cè)算要區(qū)分是否存在租約限制,有租約限制的,估價(jià)出租人權(quán)益價(jià)值時(shí),已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金。參見(jiàn)教材P108。
8、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況不包括( )。
A、集聚程度
B、交通條件
C、樓層
D、物業(yè)服務(wù)水平
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見(jiàn)教材P123。
9、下列關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)的說(shuō)法中,錯(cuò)誤的是( )。
A、非標(biāo)準(zhǔn)廠房多,建筑工程造價(jià)相差大
B、不必區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)
C、涉及的行業(yè)多
D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)主要有:(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多,建筑工程造價(jià)相差大;(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見(jiàn)教材P168。
10、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn),建成于2010年,現(xiàn)狀用于商業(yè),于2014年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。則對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物狀況分析時(shí),一般不重點(diǎn)分析的因素是( )。
A、用地面積與形狀
B、設(shè)備設(shè)施和用具
C、地質(zhì)和水文條件
D、房地產(chǎn)用途
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見(jiàn)教材P169。
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