2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試題(1)

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1、居住房地產(chǎn)的特點之一是不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯，下列關(guān)于不同住房權(quán)屬性質(zhì)的表述中，錯誤的是(　)。

A、商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)

B、房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)

C、房改房、經(jīng)濟適用住房的土地使用權(quán)只能是劃撥的

D、廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點。選項C錯誤，房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的。參見教材P84。

2、影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素是(　)。

A、交通條件

B、裝飾裝修

C、土地所有權(quán)狀況

D、地質(zhì)條件

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況有：位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。參見教材P84。

3、房地產(chǎn)估價方法中，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)，在居住房地產(chǎn)估價中應(yīng)用較少的是(　)。

A、收益法

B、比較法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、成本法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的常用方法。采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。參見教材P86。

4、商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，這是(　)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點。

A、家居中心

B、專賣店

C、超級市場

D、便利店

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點：采取定價銷售和開架面售，也開展連鎖經(jīng)營;商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利;注重品牌聲譽、從業(yè)人員往往具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù);選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi);商圈范圍不定，營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定;目標顧客以中青年為主;商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。參見教材P102。

5、下列各項中，屬于商業(yè)房地產(chǎn)中便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點的是(　)。

A、目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人

B、目標顧客以居民為主

C、目標顧客主要為居民、單身者、年輕人，商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格

D、目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)及其種類。選項A為百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點;選項B為超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點;選項D為專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點。參見教材P102。

6、商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以(　)是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、收益法

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。參見教材P107。

7、關(guān)于不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點的處理，下列說法錯誤的是(　)。

A、商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運營型兩類

B、出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進行估價

C、租金收益的測算不必區(qū)分是否存在租約限制

D、對估價對象及交易案例的現(xiàn)場查勘非常重要

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。選項B錯誤，租金收益的測算要區(qū)分是否存在租約限制，有租約限制的，估價出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金。參見教材P108。

8、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況不包括(　)。

A、集聚程度

B、交通條件

C、樓層

D、物業(yè)服務(wù)水平

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況。影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況包括集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境和樓層。參見教材P123。

9、下列關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點的說法中，錯誤的是(　)。

A、非標準廠房多，建筑工程造價相差大

B、不必區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

C、涉及的行業(yè)多

D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點主要有：(1)涉及的行業(yè)多;(2)非標準廠房多，建筑工程造價相差大;(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價;(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見教材P168。

10、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2010年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2014年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。則對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行實物狀況分析時，一般不重點分析的因素是(　)。

A、用地面積與形狀

B、設(shè)備設(shè)施和用具

C、地質(zhì)和水文條件

D、房地產(chǎn)用途

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見教材P169。