2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章考點：房地產(chǎn)價格影響因素之概述

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第四節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素

地產(chǎn)價格影響因素概述：

一、對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識

房地產(chǎn)價格影響因素眾多，且難以準確量化它們的影響。8點認識：

(1)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同。

(2)不同的影響因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較大，這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的幅度較小，這類因素可稱為次要因素。

(3)不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系不盡相同。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，如圖4-1(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，在另一狀況下隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格，如圖4-1(b)所示。有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，如圖4-1(c)所示。

圖4-1　不同影響因素與價格之間的關(guān)系

修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了該居住區(qū)的對外交通，方便了居民出行，會提高該居住區(qū)住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區(qū)住宅的價格。

至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質(zhì)等情況。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對該居住區(qū)的住宅價格只有負面影響，沒有正面作用。(影響的雙重性)

(4)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有的則與時間有關(guān)。(時滯)。

(5)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度非一成不變。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。

(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響可能不同。

(8)有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學(xué)公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學(xué)公式或模型來量化。

房地產(chǎn)估價必須依靠科學(xué)的估價理論和方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的;估價需要定性分析與定量分析相結(jié)合，測算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素為基礎(chǔ)，測算結(jié)果往往還需要通過對房地產(chǎn)價格影響因素做綜合分析后，再做適當(dāng)調(diào)整才能作為最終的估價結(jié)果;定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎(chǔ)，二者相輔相成。

在實際估價中，應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學(xué)、精確。只有當(dāng)影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。

【例題】在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識。有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度非一成不變。注意題干中“可能”的字樣。參見教材P121。

二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類

第一種分類體系

一般因素，對廣大范圍的房地產(chǎn)價格都有影響的因素，如宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、利率、匯率等。

區(qū)域因素，對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。

個別因素，僅對特定房地產(chǎn)的價格有影響的因素。主要是自身因素，如區(qū)位、用途、規(guī)模等。

第二種分類體系

房地產(chǎn)自身因素：房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。

外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因