2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第三章考點(diǎn)：房地產(chǎn)供求與價(jià)格

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第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格

1.房地產(chǎn)需求

(1)房地產(chǎn)需求的含義

房地產(chǎn)需求，是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。

需求的條件：愿意購(gòu)買(mǎi)+購(gòu)買(mǎi)支付能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。即市場(chǎng)需求是所有消費(fèi)者需求的總和。

【例題】形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

A.消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿

B.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

D.人口急劇增長(zhǎng)

E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：①消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望;②消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。參見(jiàn)教材P85。

(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(一般是負(fù)相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品)

房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)減少;下降，需求就會(huì)增加。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)，被稱為需求規(guī)律。

需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。

吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛(ài)爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上漲，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)稱為“吉芬難題”。這類(lèi)特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買(mǎi))

2)消費(fèi)者的收入水平。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān))

當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，正常商品需求增加;相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

低檔商品，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。

3)消費(fèi)者的偏好(正相關(guān))

當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加;相反，則需求就會(huì)減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，偏好郊區(qū)住房，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。

消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì)發(fā)生變化。

4)相關(guān)物品的價(jià)格水平。(區(qū)分互補(bǔ)品和替代品)

當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫(xiě)字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。

5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受他對(duì)未來(lái)預(yù)期的影響。例如，消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)?ldquo;今天不買(mǎi)，明天更貴”;相反，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)?ldquo;今天買(mǎi)進(jìn)，明天更低”。這就是通常所講的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。

當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加;反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。

【例題】需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系叫做需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有(　)。

A.炫耀性物品

B.“吉芬”物品

C.低檔商品

D.高檔商品

E.急需商品

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會(huì)地位的物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。參見(jiàn)教材P86。

(3)房地產(chǎn)需求曲線

房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系——某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。

【難點(diǎn)】需求量的變動(dòng)(點(diǎn)在需求曲線上移動(dòng))和需求的變動(dòng)(整條需求曲線位移)

需求量的變動(dòng)，僅價(jià)格變動(dòng)，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動(dòng)，價(jià)格提高，點(diǎn)向左移，價(jià)格降低，點(diǎn)向右移，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);

需求的變動(dòng)，指價(jià)格以外的其他因素變動(dòng)，導(dǎo)致整條需求曲線向左或向右平移(引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移)，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。

2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

(1)房地產(chǎn)供給的含義

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。

兩個(gè)條件：供給愿意+供給能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者愿意并且能夠提供的出售數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)的房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量

(2)決定房地產(chǎn)供給量的因素

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定，有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：

1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(正相關(guān))

2)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。(負(fù)相關(guān))

3)該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平。(正相關(guān))

4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。(正相關(guān))

需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性導(dǎo)致房地產(chǎn)不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺等，使得房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

【例題】房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有(　)。

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B.消費(fèi)者的預(yù)期

C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。參見(jiàn)教材P88。

(3)房地產(chǎn)供給曲線

房地產(chǎn)供給曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系——向右上方傾斜的供給曲線(S)。

【難點(diǎn)】

供給量的變動(dòng)是由商品價(jià)格本身變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是點(diǎn)的移動(dòng);供給的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，在坐標(biāo)中表現(xiàn)出來(lái)的是線的移動(dòng)。

3.房地產(chǎn)均衡價(jià)格(熟悉)

是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。

均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上漲的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

E點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格Pe，稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Qe稱為均衡數(shù)量。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上漲;如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降;如果供給減少，則價(jià)格上漲。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。

需求和供給同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。

4.房地產(chǎn)供求狀況的分類(lèi)

全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，直接決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)。

【例題】決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是(　)。

A.相關(guān)物品的價(jià)格水平

B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

D.消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。參見(jiàn)教材P88。