2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第二章考點(diǎn)：建設(shè)用地使用權(quán)出讓

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一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念(考點(diǎn)、重點(diǎn))

建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。

土地使用權(quán)出讓的含義一般包括以下內(nèi)容：

(1)土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場 ，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán) 。

(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地?fù)碛姓加?、使用、收益、處分?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有 。

(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。

(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓 。

(5)土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點(diǎn)。

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限

(一)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限

土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，根據(jù)省級(jí)人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第11號(hào)，以下簡稱11號(hào)令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號(hào)令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應(yīng)計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日 在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。

2007年9月，國土資源部對11號(hào)令中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號(hào)，以下簡稱39號(hào)令)。39號(hào)令第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓 ”，進(jìn)一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。

標(biāo)底或者底價(jià)的特殊規(guī)定：

(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。

(2)標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策。

(4)招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。

1.招標(biāo)出讓方式

招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進(jìn)行：

(1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。

(3)評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。評標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)老師組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù) 。評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

(4)招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

2.拍賣出讓方式

拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。出讓方用叫價(jià)的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣給出價(jià)最高者(競買人)。

拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。

3.掛牌出讓方式

掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日 ，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價(jià)，通過現(xiàn)場競價(jià)確定競得人。

掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外;在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4.協(xié)議出讓方式

協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計(jì)劃接受申請的時(shí)間不得少于30日。

由于協(xié)議出讓不適用于房地產(chǎn)用地，其程序在此不作詳述。

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認(rèn)書。

受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，中標(biāo)人、競得人支付的投標(biāo)、競買保證金，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。出讓人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書或者與競得人簽訂成交確認(rèn)書。

受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。

中標(biāo)人、競得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競得結(jié)果無效;造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：提供虛假文件隱瞞事實(shí)的;采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競得的。國土資源行政主管部門的工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限(考點(diǎn)、重點(diǎn))

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限如下：

(1)居住用地70年;

(2)工業(yè)用地50年;

(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(5)綜合或其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得高于法律規(guī)定的最高年限。潛臺(tái)詞：但可以比最高年限低。

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(四)建設(shè)用地使用權(quán)的收回

國家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒收等。

(1)土地使用權(quán)期間屆滿處理。 依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期 ，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

《城市房地產(chǎn)管理法》土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

(3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。 土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況：一是土地使用者未如期支付地價(jià)款。土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳地價(jià)款的一定比例作為定金，60日內(nèi) 應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)，這是對不履行合同的義務(wù)人，采取的無條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。

(4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。 因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

(五)建設(shè)用地使用權(quán)終止

1.建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止

土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。諸如地震、水患、塌陷等自然災(zāi)害引起的不能使用土地而終止。

2.建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止

由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。

三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理(考點(diǎn)、難點(diǎn))

建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目用地(宗地)土地使用權(quán)出讓合同，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同三類。

2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

(一)合同的主要內(nèi)容

1.合同

主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;開發(fā)投資強(qiáng)度;規(guī)劃條件;配套;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責(zé)任;解決爭議的方法。

2.合同附件

主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。

(二)合同的履行

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強(qiáng)度開發(fā)土地。

(1)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下 的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的 ，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款。

(3)項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資、投資強(qiáng)度和開發(fā)投資總額應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強(qiáng)度指標(biāo)的比例，要求用地單位支付相當(dāng)于同比例國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規(guī)依據(jù)

1.《物權(quán)法》第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

2.《土地管理法》第五十六條 建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

5.《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

(三)合同的解除

(1)在簽訂出讓合同后，受讓人應(yīng)繳納定金并按約定期限支付地價(jià)款，受讓人延期付款超過60日 ，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

(2)土地管理部門延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請求土地管理部門賠償損失。