2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題(2)

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1.臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。( 　)

答案：錯

解析：見教材。應(yīng)當是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。”

2.房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。( 　)

答案：錯

解析：房地產(chǎn)價格在長期短期內(nèi)都會有波動，在短期內(nèi)很難找出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

3.在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費構(gòu)成。( 　)

答案：錯

解析：正確的說法應(yīng)當是“在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。”

4.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。( 　)

答案：對

解析：見教材。

5.城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。( 　)

答案：對

解析：城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價必須以估價對象合法原則為前提。

6.投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。( 　)

答案：錯

解析：當投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應(yīng)當是“投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。”

7.同一估價機構(gòu)、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差。( 　)

答案：對

解析：房地產(chǎn)的客觀價值或價格會因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。

8.在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行交易日期調(diào)整。( 　)

答案：錯

解析：房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時沒必要進行交易日期調(diào)整。

9.實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。( 　)

答案：對

解析：見教材。

10.出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。( 　)

答案：錯

解析：前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。