2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題(1)

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1.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行�毛租金�?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為(　)元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。損失=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值。5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。參見教材P20～21。

2.在房地產(chǎn)保險投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是(　)。

A.確定保險標(biāo)的的價值和保險金額

B.確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C.確定保險事故發(fā)生后的保險標(biāo)的的價值

D.確定保險期間保險標(biāo)的的價值

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。選項BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求。選項D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。參見教材P21。

3.下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額

D.了解某宗房地產(chǎn)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。房產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，計稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評估服務(wù)的。本題的綜合性較強。參見教材P16。

4.估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人，其中(　)是估價主體。

A.估價報告的使用者

B.估價服務(wù)的需求者

C.估價委托人

D.房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價當(dāng)事人。估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。參見教材P27。

5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當(dāng)事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價委托人一定是估價對象權(quán)利人

B.估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人

C.估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人

D.估價委托人一定是估價報告使用人

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價當(dāng)事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A;估價報告使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材P29。

6.一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價目的。估價目的取決于委托人的估價需要。參見教材P29。

7.一個估價項目中的估價目的，取決于(　)。

A.估價師的經(jīng)驗判斷

B.估價機構(gòu)的定位

C.估價報告使用者的預(yù)期

D.估價委托人對估價的實際需要

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價目的。估價目的是指估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。參見教材P29。

8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照(　)劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價目的

C.估價對象規(guī)模

D.價值類型

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價機構(gòu)。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。

聯(lián)想法。資質(zhì)等級，主要是什么不能做，一級資質(zhì)什么都能做，二級資質(zhì)兩個不能做(上市、清算)，三級資質(zhì)3個不能做(加個司法鑒定)，暫定三級5個不能做(再加城鎮(zhèn)房屋拆遷和在建工程抵押)。

參見教材P28、P395～396。

9.一個估價項目中的價值時點，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人的意愿

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價值時點。本題中選項C是具有很強干擾性的選項，因為在現(xiàn)實估價中，確定價值時點就是依據(jù)實地查勘估價對象的時間確定的。但是本題中問的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。價值時點是所評估的估價對象價值對應(yīng)的時間，它取決于估價目的。再次強調(diào)審題的重要性，看問題提出的角度。參見教材P31。

10.關(guān)于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價值時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定價值時點在后

C.確定價值時點與得出評估價值應(yīng)同時進(jìn)行

D.確定價值時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。(牢記!)。參見教材P31。