2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前沖刺題(2)

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多項(xiàng)選擇題

1、在評估市場價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的原則包括( )。

A、獨(dú)立、客觀、公正原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、替代原則

E、最高最佳利用原則

【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義。市場價(jià)值評估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。參見教材P153。

2、為評估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著()假設(shè)等進(jìn)行估價(jià)。

A、各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的

B、估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”

C、估價(jià)人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價(jià)值

D、估價(jià)人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價(jià)值

E、估價(jià)人員以委托人的立場來考慮評估價(jià)值

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是獨(dú)立、客觀、公正原則。在估價(jià)操作層面，為了評估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是利己并理性的;其次，估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價(jià)值;然后，估價(jià)師再以老師的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個(gè)對各方估價(jià)利害關(guān)系人來說均為公平合理的評估價(jià)值。參見教材P155。

3、土地權(quán)屬證書有( )。

A、《國有土地使用證》

B、《集體土地所有證》

C、《集體土地使用證》

D、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》

E、《國有土地所有證》

【正確答案】ABCD

【答案解析】 本題考查的是合法原則。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。參見教材P157。

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件( )。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

B、取得土地使用權(quán)證書

C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

D、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

E、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 20% 以上

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是合法原則。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P159。

5、最高最佳利用包括( )上的最佳。

A、用途

B、規(guī)模

C、集約度

D、檔次

E、規(guī)劃

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見教材P166。

6、最高最佳利用原則必須同時(shí)符合( )標(biāo)準(zhǔn)。

A、法律上許可

B、技術(shù)上可能

C、經(jīng)濟(jì)上可行

D、價(jià)值最大化

E、公益最大化

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件：法律上是否允許;技術(shù)上是否可能;經(jīng)濟(jì)上是否可行;價(jià)值是否最大化。參見教材P166。

7、下列有助于把握最高最佳利用原則的原理有( )。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是最高最佳利用原則。收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。參見教材P167。

8、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括( )。

A、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘精

B、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊

E、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)高估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng) B 采用收益法評估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會高也可能會低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地產(chǎn)價(jià)值評估是采用既不偏高也不偏低的居中的收益估計(jì)值;選項(xiàng) E 不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P171。