2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產開發(fā)項目策劃

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第八章 房地產開發(fā)項目可行性研究

第三節(jié) 房地產開發(fā)項目策劃與基礎參數(shù)選擇

房地產開發(fā)項目策劃：

以房地產市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內容。

(一)區(qū)位分析與選擇

房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。

(二)開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇

房地產項目開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇，應在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進行房屋建設的熟地后租售的情況。

(三)開發(fā)時機的分析與選擇

房地產項目開發(fā)時機的分析與選擇，應考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應獲取開發(fā)場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進度的影響。大型房地產開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)(滾動開發(fā))。

(四)合作方式的分析與選擇

房地產項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進行選擇。

(五)融資方式與資金結構的分析與選擇

房地產項目融資方式與資金結構的分析與選擇，主要是結合項目開發(fā)合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

(六)產品經營方式的分析與選擇

房地產產品經營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。