2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第七章)

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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》高頻考點(diǎn)(第七章)：

1.成本法適用的估價(jià)對象：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。對于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊(duì)營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。特殊廠房(如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠)、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。(P286)

2.成本法估價(jià)需要具備的條件

需要具備兩個(gè)條件：

一是自由競爭(即可以自由進(jìn)出市場);

二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開發(fā)建設(shè)。

注意下列3個(gè)問題：

(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。

實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是購置估價(jià)對象的實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象的實(shí)際支出及所得利潤。

客觀成本也稱為正常成本，是購置估價(jià)對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需求的房地產(chǎn)，如在人流量很小的地方建造的商場。雖然建造該商場花費(fèi)費(fèi)用巨大，但商場也不會(huì)有那么高的價(jià)值。

(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。

3.物質(zhì)折舊(P321)

(1)可修復(fù)項(xiàng)目，修復(fù)成本就是折舊，修復(fù)成本是采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。

(2)不可修復(fù)項(xiàng)目

①短壽命項(xiàng)目，按照各自的壽命計(jì)算折舊。

②長壽命項(xiàng)目，根據(jù)建筑物重新購建成本減去各個(gè)可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本和短壽命項(xiàng)目的重新購建成本后的余額、建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算其折舊額。

4.開發(fā)利潤

開發(fā)利潤是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(或業(yè)主、建設(shè)單位)的利潤，而不是建筑施工企業(yè)的利潤(在建安成本中)。

開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前利潤。

開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別開發(fā)企業(yè)期望獲得的利潤。

根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)。(利潤率一般是通過大量調(diào)查同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的，比較法的原理)

直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

直接成本好記，7個(gè)項(xiàng)目中，帶成本字眼的就2個(gè)，就是直接成本，銷售利潤率是按照開發(fā)完成后的全部價(jià)值計(jì)算的，包含全部7個(gè)項(xiàng)目。注意：算開發(fā)利潤時(shí)，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計(jì)算的項(xiàng)目。

考試時(shí)主要考中間的兩個(gè)，因?yàn)槿菀谆煜Ｓ洃浉[門：投4成5，總共7個(gè)項(xiàng)目，女人“頭飾”(頭諧音投，投資利潤率，取成本項(xiàng)目的前4個(gè))、男人“金城武”(城諧音成，成本利潤率，取成本項(xiàng)目的前5個(gè);還有一個(gè)理解方法：投資的時(shí)候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中)。