2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第六章)
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2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》高頻考點(第六章)：
1.收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。(P238)
2.土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。(P238)
3.收益法估價的操作步驟(熟悉)(五步)
①選擇具體估價方法(報酬資本化法or直接資本化法);
②測算收益期或持有期;
③測算未來收益;
④確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);
⑤計算收益價值。
4.地租的含義(熟悉)
狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。
廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。是土地生產(chǎn)要素的報酬?？鄢送恋刂獾钠渌a(chǎn)要素的報酬的剩余。
5.地租的測算(熟悉)
(1)計算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。
說明：
公式中的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的——競標(biāo)地租理論。
(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。
(4)銷售稅費、生產(chǎn)成本、運輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。
(5)土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格=PQ.實際測算地租的具體方法4種：
——從房租中分離出地租地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產(chǎn)稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。
——由地價求出地租，地租=地價×資本化率。
——采用比較法求出地租。
——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。
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