2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第四章)

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2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)(第四章)：

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

(1)“估價(jià)委托人”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住址。

(2)“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——表述不正確或不完整估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、法定代表人或執(zhí)行合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書編號(hào)。

(3)“估價(jià)目的”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——表述不準(zhǔn)確(4)“估價(jià)對(duì)象”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——估價(jià)對(duì)象概述缺失、描述不清楚(5)“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤價(jià)值時(shí)點(diǎn)表述不正確、價(jià)值時(shí)點(diǎn)與報(bào)告中時(shí)間不吻合、價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定缺乏理由、特別注意抵押估價(jià)和征收估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定(抵押估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日，征收估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日)。

(6)“價(jià)值類型”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——表述不規(guī)范、不全面、不正確。

抵押估價(jià)：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

征收估價(jià)：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

(7)“估價(jià)原則”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤缺少某項(xiàng)原則或添加不必要原則，如抵押估價(jià)缺少“謹(jǐn)慎”原則，非抵押估價(jià)原則不必考慮謹(jǐn)慎原則。

(8)“估價(jià)依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤如：征收估價(jià)缺少《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》;

抵押估價(jià)缺少《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。

(9)“估價(jià)結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤評(píng)估結(jié)果沒有說明幣種、沒有大寫、缺少單價(jià)或總價(jià)，沒有寫明估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的價(jià)值時(shí)點(diǎn);抵押估價(jià)沒有披露三個(gè)價(jià)值(假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值)。

(10)“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——不得以簽章代替簽字。

(11)“實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期”可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤——現(xiàn)場查勘不在估價(jià)作業(yè)期內(nèi)沒有說明理由。

2.宏觀環(huán)境分析

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。分析宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況以及社會(huì)發(fā)展現(xiàn) 狀，確定當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平是否能夠支持酒店項(xiàng)目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容：①城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨(dú)具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會(huì)議、展覽、體育賽事等情況;②城市經(jīng)濟(jì)地位;③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別應(yīng)著眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動(dòng)趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買力等;④社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。

(2)城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展目標(biāo)，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與組織結(jié)構(gòu);城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等。

3.房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借貸企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書面報(bào)告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項(xiàng)目評(píng)估，與貸款項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。