2018年房地產估價師《理論與方法》強化訓練(4)

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多項選擇題

1 、房地產價格與一般物品的價格，共同之處包括( )。

A、有波動

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質論價

E、互補產品多

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。共同之處在于：

(1)都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);(2)都有波動，受供求因素的影響;(3)都是按質論價：優(yōu)質高價，劣質低價。參見教材 P83。

2 、房地產價格的特征主要包括( )。

A、房地產價格受建筑技術的影響很大

B、房地產價格不受交易者的個別情況影響

C、房地產價格形成的時間通常較長

D、房地產價格實質上是房地產權益的價格

E、房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格

【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。房地產價格與一般物品價格的不同之處：(1)房地產價格與區(qū)位關系密切，一般物品的價格與區(qū)位關系不大;(2)房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格;(3)房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格;(4)房地產容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右;(5)房地產價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材 P83～85。

3 、下列各項商品之間互為互補品的有( )。

A、住宅與其配套的娛樂房地產之間

B、二手房和新建房地產之間

C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

D、經濟適用房與普通商品住宅之間

E、住宅與其配套的商業(yè)房地產之間

【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是房地產需求。某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。參見教材P87。

4 、決定房地產供給量的因素有( )。

A、該種房地產的價格水平

B、該種房地產的開發(fā)成本

C、該種房地產的開發(fā)技術水平

D、房地產開發(fā)商對未來的預期

E、相關物品的價格水平

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產供給。某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：(1)該種房地產的價格水平;(2)該種房地產的開發(fā)成本;(3)該種房地產的開發(fā)技術水平;(4)房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。參見教材P88。

5 、房地產供給形成的條件有( )。

A、供給計劃

B、供給決策

C、供給意愿

D、供給能力

E、供給行為

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產供給。供給的形成條件有兩個：(1)房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給;(2)房地產開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給。參見教材P88。

6 、下列關于掛牌價格和成交價格的表述中，正確的有( )。

A、掛牌價格通常高于成交價格

B、掛牌價格可以作為估價依據(jù)

C、在一筆成功的房地產交易中，買賣雙方成交價不小于賣方最低要價，不大于買方最高出價

D、成交價格是個別價格，通常隨著交易者對交易對象和市場行情了解程度的不同而不同

E、通常情況下，招標方式出讓的地價高于掛牌方式出讓的地價

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項B錯誤，掛牌價格不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考;選項E錯誤，在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協(xié)議方式出讓的地價最低。參見教材P93～95。

7、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為( )不同。

A、開發(fā)成本

B、經營費用

C、納稅狀況

D、對未來的信心

E、市場利率

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產市場的預期或信心不同。參見教材P98。

8、關于投資價值和市場價值的說法中，錯誤的有( )。

A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率

C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D、投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠實現(xiàn)的基本條件

E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。選項C錯誤，評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最低報酬率;選項E錯誤，投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。

9、下列關于謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值的表述中，正確的有( )。

A、為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值本質上是謹慎價值

B、快速變現(xiàn)價值通常等于市場價值

C、現(xiàn)狀價值低于市場價值

D、殘余價值大于或等于殘

【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。選項B錯誤，快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值;選項C錯誤，在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值，而如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P99。

E、殘余價值一般低于市場價值

10、成本租金包括( )。

A、折舊費

B、維修費

C、管理費

D、利潤

E、投資利息

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。參見教材P100。