2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》強(qiáng)化訓(xùn)練(2)

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1、從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于( )，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。

A、成交價(jià)格

B、最低賣價(jià)

C、理論價(jià)格

D、最高買價(jià)

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。參見(jiàn)教材P96。

2、在六種基本價(jià)值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是( )。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、投資價(jià)值

C、現(xiàn)狀價(jià)值

D、謹(jǐn)慎價(jià)值

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型。參見(jiàn)教材P97。

3、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是( )。

A、社會(huì)一般的收益率

B、收益法中的資本化率

C、投資者要求的滿意收益率

D、投資者要求的最低報(bào)酬率

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。如報(bào)酬率或折現(xiàn)率，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率(即典型的投資者所要求的收益率)，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率。參見(jiàn)教材P98。

4、合法利用下，如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值( )市場(chǎng)價(jià)值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

5、下列關(guān)于租金的表述中，錯(cuò)誤的是( )。

A、市場(chǎng)租金是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金

B、商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金

C、準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金

D、福利租金是指象征性收取的很低水平的租金

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值、選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P100。

6、某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 5000 萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款 1000 萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為 50%，余額為 1000 萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價(jià)值為( )萬(wàn)元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=5000-1000-1000/50%=2000。參見(jiàn)教材P102。

7、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是( )。

A、建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C、建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D、建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見(jiàn)教材P102。

8、下列各項(xiàng)中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是( )。

A、地役權(quán)價(jià)格

B、租賃權(quán)價(jià)格

C、抵押權(quán)價(jià)格

D、宅基地使用權(quán)價(jià)格

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。參見(jiàn)教材P105。

9、下列關(guān)于出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的表述中，正確的是( )。

A、出租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值

B、承租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值

C、合同租金與市場(chǎng)租金差異的大小，對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值沒(méi)有影響

D、如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值大于無(wú)租約限制價(jià)值

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤，無(wú)租約限制價(jià)值的評(píng)估價(jià)值為出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值;選項(xiàng) C 錯(cuò)誤，合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對(duì)無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的大小;選項(xiàng) D 錯(cuò)誤，如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會(huì)小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權(quán)益價(jià)值是正的。參見(jiàn)教材P106。

10、對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估( )。

A、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B、無(wú)租約限制價(jià)值

C、出租人權(quán)益價(jià)值

D、承租人權(quán)益價(jià)值

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值。參見(jiàn)教材P106。