2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：可行性研究的作用

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第八章 房地產開發(fā)項目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

可行性研究的作用：

(一)申請項目核準的依據(jù)

為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權益，營造有利于各類投資主體公平、有序競爭的市場環(huán)境，促進生產要素的合理流動和有效配置，優(yōu)化投資結構，提高投資效益，推動經濟協(xié)調發(fā)展和社會全面進步，政府對企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。

(二)項目投資決策的依據(jù)

一個房地產開發(fā)投資項目，需要投入大量的人力、財力和物力，很難憑經驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規(guī)模、建設內容與方案等技術上是否可行，法律上是否允許。還要研究項目竣工后能否找到適當?shù)馁徺I者、承租人或使用者，判斷項目的市場競爭力，計算項目投資的績效或經濟效果等。通過這些分析研究工作，得出項目應不應該建設、如何建設、以及哪種建設方案能取得最佳的投資效果等，并以此作為項目投資決策的依據(jù)。

(三)籌集建設資金的依據(jù)

房地產開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產項目進行權益和/或債務融資。開發(fā)商要想吸引機構或個人投資者參與其擬開發(fā)項目投資，作為項目發(fā)起人和一般責任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責任合伙人提供項目可行性研究報告，以幫助它們了解擬開發(fā)項目的投資收益水平和所面臨的風險。銀行等金融機構都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件，需要對項目可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據(jù)此完成房地產開發(fā)項目貸款評估報告，之后才能確定是否給予貸款。

(四)開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協(xié)作。這些供應的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關技術引進和建筑設備進口必須在項目核準工作完成后，才能據(jù)核準文件同國外廠商正式簽約。

(五)下階段規(guī)劃設計工作的依據(jù)

在可行性研究報告中，對項目的地址、規(guī)模、建筑設計方案構想、主要設備選型、單項工程結構形式、配套設施和公共服務設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案?？尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊?，規(guī)劃設計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。