2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章教材解讀：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

相關(guān)推薦：2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章教材考點(diǎn)解讀匯總

第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

(1)對開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要把它們折算到同一時(shí)間上(直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價(jià)值，要把預(yù)測的在未來發(fā)生的各項(xiàng)收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預(yù)測該項(xiàng)目2011年8月15日開發(fā)完成后的房價(jià)(含地價(jià))為5000元/m2，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000元/m2折現(xiàn)到2008年8月15日，即在2008年8月15日來看的房價(jià)實(shí)際為：

(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。之所以這樣處理，是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。