2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)講解：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法

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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第三節(jié) 敏感性分析

敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法：

前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評(píng)估結(jié)果失真比單因素大，因此，對(duì)一些重要的、投資額大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進(jìn)行多因素敏感性分析。“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”的基本思路是，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值(估計(jì)值)，即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)澳值，根據(jù)各變動(dòng)因素三個(gè)預(yù)測(cè)值的相互作用來(lái)分析、判斷開(kāi)發(fā)利潤(rùn)受影響的情況。

一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估中所涉及的因素全部為最樂(lè)觀或最悲觀情況，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對(duì)變動(dòng)因素進(jìn)行全面分析，有助于開(kāi)發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。

敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動(dòng)的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會(huì)受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性很小,，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大;而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來(lái)發(fā)生不利變動(dòng)的可能性卻很大，進(jìn)而會(huì)引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。