2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點講解：房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素
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第七章 風險分析與決策
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析
房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：
對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。
(一)購買價格
購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標偏低或偏高，可能導(dǎo)致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。
(二)權(quán)益投資比率
權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機構(gòu)出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。
(三)空置率
空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
(四)運營費用
運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。
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